新型城镇化将凸显“城市群”“二元”结构或解体

12月13日，2013中央经济工作会议闭幕。据官方新闻稿显示，本次会议部署的六项任务中，只谈到保障房的相关任务。对于商品房、房地产调控工作的内容，以及三中全会后备受关注的城镇化问题，却未做出明确表述。

但业内人士指出，虽然并未明确提及房地产，但也透露出一些关于房地产发展的重要信号。比如，强调保障房工作，通过“双轨制”解决城镇化后顾之忧、增加品牌房企在核心城市的拿地与布局机会，促进房地产供求关系。

对此，华远地产股份有限公司董事长任志强则认为，放开市场、加强保障也是调控。 “不谈调控是一种进步。解决住房问题的关键在于做顶层设计，通过土地、财税等方面的改革去解决商品房过热的问题。”中房协副会长朱中一也有着相同的见解。

如此看来，中央经济工作会议对于2014年房地产市场释放的信号以及未来房地产市场将呈现出什么样的特征？这才是市场所关注的。

新型城镇化加速“城市群”凸显

会议提出：中央经济工作会议提出，积极促进区域协调发展，继续深入实施区域发展总体战略，完善并创新区域政策，重视跨区域、次区域规划，坚定不移实施主体功能区制度，扎扎实实打好扶贫攻坚战。

解读：事实上，此前政府也多次提出新型城镇化，借机破除城乡“二元”结构，建立城乡统一的建设用地市场，促进地区之间协调发展。

从目前来看，大城市面临着日益沉重的人口压力、交通压力、环境压力和资源压力，而小城镇仍具有巨大的增长潜力。伴随着新型城镇化的进程和城乡统一建设用地市场的建立，未来可以带动这些地区的产业和经济，有助于缩短地区差距，平衡地区间的发展，进一步解决房地产市场日益紧张的供求矛盾。

“从城市发展的角度来讲，新型城镇化规划之后，建立和完善跨区域城市发展协调机制，实施”城市群“战略也是势在必然”。同策咨询研究部总监张宏伟说道。

“双轨制”解决城镇化后顾之忧

会议提出：中央经济工作会议提出，努力解决好住房问题，加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造。

解读：事实上，此前就有明确消息显示，从2014年起，全国将实施公共租赁住房和廉租住房并轨运行，并轨后的公共租赁住房租金原则上按照适当低于同地段、同类型住房市场租金水平确定。

“虽然政府在会议中极力强调住房保障，淡化对于房价的调控，但是，调控的基调还是存在。”业内人士马先生对记者坦言，住房保障和房地产市场调控工作，是为积极稳妥推进土地管理制度改革与完善城镇化健康发展体制机制的一方面，是在为积极稳妥推进土地管理制度改革与新型城镇化做铺垫。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，继续做好房地产市场调控，既要充分发挥房地产在宏观经济触底阶段的拉动经济增长的作用，但是，也不能因为在此市场背景下商品住宅市场价格过快上涨而导致城镇化的门槛再度提高。

调控从“需求管理”转向“供给管理”

会议提出：中央经济工作会议提出，特大城市要注重调整供地结构，提高住宅用地比例，提高土地容积率。

解读：“这一条更多地强调了对于房地产调控可能将从”需求管理“转向”供给管理“，而住房的功能也更加偏向社会、民生。”马先生说。由此可以看出，无论是通过调整供地结构，提高住宅用地比例，还是通过提高土地容积率，仍然是通过增加供应的方式尽可能缓解特大城市的市场供求关系，调控市场化的特征比较明显。

事实上，自十八届三中全会后，据多地报道显示，不仅北上广深出台地方调控措施，包括厦门、南昌、沈阳等在内的二线城市楼市调控也开始阶段性“收紧”。在楼市政策短期“收紧”的市场背景下，供求关系较为紧张的一线城市、部分二线城市已开始采用增加土地供应的方式解决日益增长的市场需求问题。

张宏伟则认为，短期内收紧的调控政策对于众多城市房地产市场供求紧张的现状难以大有改变，尤其是一线城市，很难通过增加土地供应、提高容积率改变“人多地少”的现状，因此，在“逆经济周期”的市场背景下，在2014年房地产市场仍将持续火热。