住宅小区的"糊涂账"——揭秘开发商与物业公司的利益链

虚设公摊面积，坐吃“维基”利息

记者在调查中发现，有的开发商为了谋取利益，还在公摊费用上做起了“文章”。比如，有的是先将停车位纳入公摊，由全体业主“埋单”，而后，又将车位再次卖给业主。

北京的张先生在西客站旁某知名小区购买了一套９１平方米房，签订的合同上写着“其中公共部位与公用房屋分摊建筑面积１９．７８平方米”。但他感觉公摊数字偏大，找来专业测量机构后才得知，这一公摊面积不仅包括楼道、电梯间等，还包括地下车库、游泳池、小学校等，但开发商并未告知他这一信息。

根据《物权法》规定，如果车位是由已经计入公摊的公共设施改造而来，开发商就对其没有所有权，车位租赁或出售收益为全体业主所有。但在不少小区，业主入住后，开发商又以数十万元不等的价格将属于公摊面积的地下停车位向全体业主销售。“本属于我们所有的车位二次卖给我们，开发商糊弄业主的把戏太黑了。”

除了虚设公摊面积以谋取利益之外，小区中诸如房屋公共维修基金、绿化养护费、水箱清洗费等费用，也多以“公益”之名进行了“公摊”，但使用情况常常不容乐观。

家住武汉南湖一小区７栋的胡先生，在２０１３年底发现该栋顶楼内部公共墙面严重渗水，墙面大面积脱落。因而，他多次向物业反映，希望能够用公共维修基金进行维修，但迟迟未见维修工作启动。

专家指出，尽管公共维修基金是属于业主集体的钱，但使用时往往门槛高、程序繁琐，而资金管理部门也很少主动及时向业主告知用途、结余等信息。

数据统计显示，北京市自从１９９８年实行公共维修基金制度以来，截至２０１３年底累计金额约达到３５０亿元，使用额约８亿元，使用比例仅为２.３％。大量资金仍在“睡大觉”。

业内人士透露，部分地区存在坐吃“维基”利息的现象。相关的管理部门将结余基金产生的利息，变成了自己的“小金库”。南京市的一个小区，曾有近３００万元的公共维修基金利息，被当地住建部门挪作他用。

除此之外，绿化养护费、水箱清洗费等种类繁多的收费，也让不少业主觉得交的不明不白。

“以前，小区里种了些花草，但物业公司给铲除了，说是要种‘更好看’的，但后来新种的还是同一种。”北京一小区的业主何先生认为，这样的“重复建设”不但浪费了开支，而且有利用业主无法监督而虚列项目“洗钱”之嫌。