不动产登记或难影响楼市 北京二手房价格触底反弹

8月中旬，不动产登记条例征求意见稿征求意见。由于不动产登记条例是开征房产税最基础的条件之一，不少人认为可能造成大户型抛售、房价下挫。但据记者从北京二手房中介处了解，市场并未受到意见稿的明显影响，最近一段时间二手房还有回暖的迹象。

不动产登记不是瞄准楼市

8月中旬，《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》公布，不动产统一登记制度的建立正在加速推进。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，对于房地产行业和市场来说，一方面，将改变以往市场信息缺失、无法摸清家底所造成的监管和措施失灵，让未来的市场调控更具针对性；另一方面，也将为房产税、遗产税等财产性税收的出台奠定基础。

如果按照这一逻辑，不动产统一登记进程的加快，也将促使部分持有多套房产的家庭尽快出售闲置房产。目前北京市场是否有了这种迹象？记者走访了三元桥、大望路、朝阳大悦城附近的多家中介，一线从业人员的直观感受是楼市并未出现因为不动产登记而产生的直接变化。“有人说大户型被大量抛售，这完全是纸上谈兵，大户型所占比例没有太多波动。”大悦城附近房产中介小刘告诉记者。

链家地产市场研究部张旭认为，不动产登记制度中的房地产登记由于在一定程度上涉及到“反腐”、“房价控制”等敏感问题，使得其一经提出就备受关注。但从当前的情况来看，此次公布的只是征求稿，还需经过多次调研和论证，政策短期内正式出台的可能性不大；其次，房地产税为十分复杂的综合税种，其具体征收方案的制订也需要较长时间的论证。对于房地产市场不会产生立竿见影的影响。

新房成交价回落

日前，国家统计局发布的7月份70个大中城市住宅价格统计数据显示，北京新建住宅价格环比下跌1．3％，成为自2012年5月以来的首次下跌，也由此带动一线城市新房价格年内首次下跌。

相比7月份的数据，8月份上半月新房数据成交量上涨，价格有所回落。伟业我爱我家市场研究院依据北京市住建委数据统计，北京住宅新房网签量为4389套，比7月下半月增长18．02％，比7月上半月增长77％。成交价格方面，上半月纯商品住宅新房（不含保障房、商办改住）成交均价为20781元／平方米，比7月下半月成交均价回落16．1％，比去年同期回落15．2％。

难道北京新房价真的要改变趋势？实际上，北京成交均价掉头有两大原因，第一为自住房的大量入市。从去年底到今年年初，大批量自住房开始申购和选房，价格最少比周边商品房便宜30％。一些急于回款的开发商在新房定价时，也会参考和自住房的房价，避免陷入房价定得太高无人问津的地步。

日前，位于台湖的项目东亚·印象台湖住宅和办公产品大幅跳水，在售的办公和住宅类产品中各拿出50套房源做特价销售，其中，住宅产品直降4000元／平方米至18900元／平方米，办公类产品直降6000元／平方米至14900元／平方米。而万科也拿出南四环的京投银泰万科·西华府项目10套特价房源吸引眼球，3套一居室总价210万，单价32000／平方米；3套88平方米两居室总价260万，折合单价29000元／平方米；4套82平方米两居室直降20万，优惠6％。虽然中间有营销和尾房清盘的原因，但却是今年以来开发商大都奉行了平价开盘、舍价保量的策略。

第二个原因是郊区效应。从统计数据来看， 8月上半月，北京市纯商品住宅成交前5个区域为大兴1910套，房山1217套，通州701套，朝阳216套，丰台132套。这5个区域的成交占据了这一周期内市场成交的80％以上。而房山、大兴在过去几年是北京楼市最著名的价格洼地，开发商此前集中拿地之后现在进入入市阶段，入市价格本身就低，这就从平均水平上拉低了统计数据。

二手房跌幅在缩小

8月上半月，北京二手房成交量逐步复苏特征明显。依据北京市住建委数据统计，8月上半月，北京市住宅网签量为8246套，与7月下半月（8435套）基本持平，比7月上半月增长41．6％。其中，二手住宅网签量为3857套，比7月上半月增长15．4％。成交价格方面，8月上半月经我爱我家成交的二手房均价为28837元／平方米，比7月均价小幅回落1％。这一价格与去年同期相比基本持平。

相对于新房比较容易受区域影响，二手房更能反映北京楼市的现状。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，从8月上半月市场成交情况来看，受多方面综合因素影响，半月度的二手房市场成交在近30天内已经表现出较为明显的触底反弹的趋势，这一势头预计仍将持续，与此同时，二手房均价在回落到2．8万元／平方米左右后，开始逐步走稳。

以目前成交活跃的房山万科长阳为例，这里明显出现了价格筑底的情况。在此轮房价调整之前，万科长阳一套不到90平方米的两居室，高点在250万左右，但随着楼市的下挫，同一户型在今年三四月初下挫到190万元左右，但在此之后，买盘又开始出现，到今年8月份左右总价涨回215万元左右。

“从这一轮房地产调整来看，之前涨得比较多的郊区县下跌也最为明显，万科长阳二手房最高调整幅度接近25％，这一阵因为不少观望人群开始入市，业主又开始调高挂牌价，认为房价会涨回去。整体来看，目前的房价和最高点仍然有15％的差距。”在房山万科长阳做房产中介的业务员小张告诉记者。

文／本报记者 范辉 制图／巨琳 摄影／本报记者 黄亮

业内分析

北京观望情绪为何松动？

到底是什么因素让观望情绪松动并最终决定入市？胡景晖认为，一是从宏观楼市方面来看，自住建部喊话“去库存”以来，全国放松、取消限购的城市已经多达37个，尽管一线城市市场短期内取消限购可能性微乎其微，但政府托市、稳市消化库存的意愿明显。二是从北京市市场的表现来看，经过了上半年市场成交量的不断下滑，需求阶段性积压未得到有效释放，随着新房、二手房市场价格的缓步回落，吸引了部分成交迫切的需求结束观望，入市购房。不少人担心再次踏空房价，开始积极入市。三是近期北京市引导需求入市的支持政策在改变购房人预期的同时，也起到了引导需求入市购房的效果。比如北京市地方银行进一步加快放贷速度、调整公积金贷款审批效率、以及近期要实施的调整普通住宅标准等，此类举措的作用叠加效应有所显现。文／本报记者 范辉