社科院报告：楼市限购政策或将全面退出

房地产市场在2014年末出现企稳迹象之后，2015年能否继续回暖受到市场广泛关注。由中国社科院发布的住房绿皮书《中国住房发展报告(2014-2015)》指出，2015年房价将以软着陆为主，限购政策可能全面退出，一线楼市有望在下半年出现复苏。从长期来看，房地产市场将呈现时间更长、速度更慢、程度更深的L形调整，中速增长或将成为楼市未来发展的新常态。

调整仍是楼市主基调

中国楼市的全面下行趋势在2014年逐步得到确认，一二线和三四线楼市走势分化显著。中国指数研究院发布报告指出，2014年我国房地产市场步入调整期。受早期拿地、新开工量较大影响，市场供应量增加，需求入市放缓，在供大于求的压力下，房价结束2013年的上涨趋势，大多数城市住宅均价出现下跌，不同城市价格走势分化明显。

在当前整体呈现疲软的大背景下，继续调整将是今年楼市的主基调，房价很难在短时间内大幅反弹。城市与竞争力研究中心主任、住房绿皮书主编倪鹏飞表示，今年住房市场将呈现双重分化的趋势：首先，一二线和三四线城市的分化调整，一二线城市需求旺、消化快，调整时间较短；三四线城市需求弱、供给多、消化慢，调整时间较长。其次，短期调整和长期调整的分化。从目前的局势来看，仍存在短期调整的可能性，而长期的调整则需要很长一段时间。在双重分化的状态下，调整难以走出衰退的态势，整体呈现出乏力表现。不过，部分一二线城市，特别是一线城市的调整和回暖在2015年有可能实现。

去库存仍是首要任务

事实上，在系列政策微调的推动下，一线楼市成交量在2014年四季度迎来“暖冬”。中原地产研究中心统计数据显示，去年12月，全国54城市合计住宅签约套数达到31.8万套，创下2014年全年的单月最高纪录，其中一线城市达到5.37万套，环比上涨幅度达到38%。

对此，上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，楼市自去年10月份成交量开始反弹之后，12月份更是创下新高。因此，可以认为整个大城市的成交量已经开始明显复苏，最低迷的时候已经过去。

然而，楼市成交量在2014年底出现的“翘尾”，并未完全缓解市场存量巨大的库存压力，楼市基本面尚未出现实质性好转。从2014年12月份全国36个大中城市存销比指标来看，一线城市及部分二线城市去库存化周期回落至合理区间，但库存压力仍然较大，市场去库存化周期在15个月以上，市场基本面表现欠佳的城市仍占大多数。

中原地产首席分析师张大伟认为，2014年最后两个月的冲刺，大部分企业完成年度目标情况并不理想。预计后续公布业绩的房企完成年度任务的比例更低，全年完成年度任务的企业占比较少。2015年大部分房企的销售任务制定将非常谨慎，房企在今年的经营策略将以平稳去库存为主。