济南最大烂尾楼搁置6年收尾 购房者优先受偿(图)

司法创新

从困局死结难解

到处置峰回路转

司法途径，能不能走得通？不仅购房群众心里犯嘀咕，现实的困境也摆在明处。

经估算，彩石山庄所涉及的19宗土地使用权，即便全部得到处置，价款也不足以清偿建筑工程款、抵押债权、购房户债权及失地农民安置补偿费。

“可供执行的资产被层层抵押，抵押权人享有优先受偿权。购房群众能否优先于抵押权人进行受偿，没有明确的法律和司法解释规定。”济南中院副院长刘延杰解释，这意味着司法解决的最终结果，可能是银行首先拿走钱，消费者的利益无法保障。

不突破法律的困境，彩石山庄的“死结”就解不开。我国消费者保护的专门法律，几乎没有考虑金融和房地产消费者的特殊情况。但是，令政府官员看到希望的是，法院表示只要债权债务当事各方能一致达成和解，就可以使之形成法律效力。

“承包人是经济上的强者，购房者是经济上的弱者；承包人获取的是经营利益，购房者的利益是生存利益，在利益衡量上，生存利益永远比经营利益具有更高的价值位阶。”省政府法律顾问提供的一份参考报告，让曙光进一步显现。

理念变成可操作的办法，需要司法的支持。济南中院反复调研论证，形成了20多份约15万字的报告材料，细究在立案、审判、执行等环节可能遇到的法律问题。针对济南中院提出的购房者优先受偿意见，山东省高院研究后认为，“返还购房款请求权”应视为“一种受特殊保护的债权”，“对返还购房款请求权的特殊保护，体现了保护弱者和保护人权的双重社会价值和法律价值”。在省市法院系统的努力下，尤其是山东省委、省政府主要领导同志直接与最高人民法院进行了充分的沟通，这一意见最终得到最高人民法院的肯定和书面批复——房屋买受人的权利，优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权人的抵押权。

彩石山庄沉寂已久的“死水”，开始泛起涟漪。与此同时，行政与司法的关系，也在不断地尝试中渐渐厘清。

起初，法院有顾虑。三联集团早已是数百件官司缠身，法院“压力山大”。万一购房者也选择诉讼手段，到时政府撒手不管，法院哪能吃得消？一路走来，政府的全力配合与无缝衔接，让法院吃下了一颗“定心丸”。

“越是像彩石项目这样复杂和社会影响大的事件，越需要党委政府强有力的协调才能推动。”作为解决彩石山庄问题的参与者，山东省政府副秘书长李娥认为：“协调不是包办，是政府积极协调，部门各司其职，在此基础上，法院系统积极地、创造性地开展工作，这并不就是干预司法。”

消除心结

从敞开大门取信

到守住法律底线

历经多年奔走呼号，购房者的心里，只剩下绝望。政府、法院试图与其重建信任的过程，异常艰辛而曲折。首次“出师”，便遭不利。

见面会上，只准备了50名购房者代表的座位，没想到300余人闻讯而来。许多购房者误以为政府要把“皮球”踢给法院，于是现场振臂高呼：“坚决不去法院！”会后长达一周的时间里，法院没有接到一起诉讼。

购房者有两个担心：一是预交的诉讼费要2400多万元，户均近万元；二是判决一旦于己不利，再去哪里讨公道？

“毕竟那么多年过去了，大家的担心我们都能理解，而我们的想法可能很多人还不了解。”省市领导小组有关同志多次与购房者面对面，没少听过冷言冷语，也曾深深被感动。“群众是很善良的，不是不会妥协，而是要给他们尊重，确保公平公正。”

解心结，要让群众得实惠。购房者已经承担很大的损失，不能再添更多的负担。济南中院再三斟酌，决定引入多元化纠纷解决机制，适用人民调解和新民事诉讼法规定的司法确认程序。人民调解和司法确认程序不收取诉讼费用，而且没有二审和再审程序，可以切实减少购房群众的维权成本。

政府有诚意，还要让群众看得见。2014年7月29日，山东省政府来访接待室里。省政府相关部门和济南中院的负责人与部分购房者座谈。令很多人意外的是，现场在座的还有律师和记者。

“以前是我们想方设法请律师、找媒体，没想到政府这次主动公开、透明。”几个小时下来，气氛平和、融洽。有购房者当场表示，愿意参加诉讼，“干部能说‘人话’，咱们就能办‘人事’”。

与此同时，山东省内各媒体集中发声，刊播关于法院启动司法程序、购房者可依法维权的报道。针对购房者疑问较多的问题，济南中院通过召开新闻发布会、制作告知书、法官解答等方式，将各种信息及时向购房者全部披露。

“媒体的作用功不可没。群体性事件处理中，政府要善用媒体的力量。官员要学会和媒体打交道，那些多一事不如少一事、老怕节外生枝的老观念，应该改改了。”参与彩石项目处置工作的同志有了越来越深切的体会。

各方的努力，终于拨开层层云雾。购房者曾经绝望、封闭的心扉，渐渐敞开。

2014年9月30日，人民调解和司法确认工作开始。两个多月时间，1724名购房者与三联集团达成人民调解协议并经司法确认。

彩石山庄土地使用权及地上建筑物能否尽快变现，制约着事件的整体进程。如果等案件调解或裁判等执行依据作出后再拍卖，可能会影响司法处置工作的顺利进行。

彩石山庄问题的根本症结，在于三联集团资金链断裂，债务纠纷复杂，总体上陷入资不抵债状态。按照现行相关法律规定，如果对三联集团实施整体破产重整或清算，有限的土地资产将优先支付有抵押权的债权机构，这样就不能顾及购房群众诉求。为此，省市领导小组充分征求各方意见，研究确定了处置方案，通过附加条件司法拍卖程序，采取“政府收储+退款”和“二次出让+退款和续建房”方式，先行解决彩石山庄问题。

“再困难我们也要克服，必须勇于担当，落实省市领导小组确定的思路。”济南市委副书记雷杰说，市里各部门积极行动起来，市财政先期筹措资金，由市土地储备交易中心依法参与竞拍，取得该项目土地使用权。在购房群众与三联集团达成调解协议后，通过执行程序向大部分要求赔款的群众退还相应购房款。随后，济南市将依法依规调整规划，实施二次出让，收益用于弥补损失、解决其余要求继续建房的费用和失地农民赔偿问题。

济南中院将调解裁判与执行拍卖工作紧锣密鼓地同步进行。彩石山庄项目土地使用权及地上建筑物，累计成交金额16.296亿元，并开创附条件拍卖的先河。

高效快速，前提是不越法律“雷池”一步，严格守住法律底线。

白领公寓和水晶花园项目，“五证”不全，并不符合预售条件。按照法律规定，当时签订的房屋买卖协议无效，买卖双方均有过错。作为开发商，三联集团的过错较大，除返还房款本金外，还要赔偿购房群众60%的利息损失，先期签约的奖励20%，剩余的利息损失，则由购房者自行承担。

并非尾声

到今年1月，水晶花园、白领公寓两个项目的1724户处置工作全部结束，购房群众都已拿到执行款。尚华居、绿松苑项目的400多户购房群众调解工作也开始启动。截至3月20日，已有2/3的购房群众办理了调解手续。

领执行款的时候，杨帆特意请了半天假。捧着一沓沓现金，他风趣地说：“有点儿沉。”

还有一位购房者，因长期精神压抑，患上了抑郁症。在法院办完所有的手续，她对法官说：“我今天可以安生地睡了。”

山东省政府法律顾问张巧良的手机里，至今仍保存着他与一位购房户代表互动的100多条微信。其中一条是：“这个结果我们接受。一个拖了6年的民生问题用司法手段解决，考验政府的智慧。”

到记者发稿时，彩石山庄的司法处置虽未完全画上句号，但阶段性进展成效明显。“下一步任务还很艰巨，在维护购房者这个弱势群体合法权益的基础上，我们同样要依法保护债权银行、失地农民、企业内部职工等当事各方的合法权益。”省市领导小组负责同志表示。这个旷日持久的事件，将继续在法治的轨道上平稳前行，而由此生发出的反思，却才刚刚开始。记者 徐锦庚 刘成友 卞民德