商品房待售面积增近亿平方米 多地发力去库存

新年伊始，在库存压力高企的情况下，已有不少地方积极行动出来，密集出台去库存的楼市政策。

19日，福建召开全省住房城乡建设工作视频会议提出，鼓励各市、县根据实际制定政策，按照“一市一策”“一县一策”“一盘一策”的原则，在2016年2月底前出台落实到具体楼盘的房地产去库存措施。库存量大、去化周期长的三四线城市，要暂停土地供应，特别是一些城市存在商业用房库存去化周期长，要暂停商业用地出让。

会议还提出，福建省将加快住房保障方式转变，通过市场筹集公租房房源，不再新建公租房，推行公租房保障货币化，并把公租房保障范围扩大到非户籍人口。

数据显示，截至2015年12月底，福建全省房地产业现实库存7525万平方米，去化周期约为26个月，其中住宅库存去化周期约为17个月，商业、办公等非住宅用房去化周期更长，难度更大。

不过，个别城市如厦门的库存周期比较小，并不存在库存压力。厦门均和房地产评估董事长王崎对《第一财经日报》分析，由于厦门的土地供应一直比较有限，因此库存去化周期也比较短，只有9.5个月左右，在目前厦门需求旺盛的情况下，房价也会继续看涨。

对此，福建省提出，商品住宅库存去化周期在12个月以内的市、县，要适度加大商品住宅用地供应。

与之相似的还有湖南，1月20日，湖南省住房和城乡建设工作会议召开。会议提到，目前湖南房地产去库存压力依然很大，部分地区去化周期(商品房的销售周期)达2至3年，必须采取强有力措施。

湖南省住建厅提出，货币化安置是去库存的有效手段，今年全省各类棚户区改造数量更大，对去库存的作用将更加明显。原则上，今年棚改货币化安置比例不得低于50%，对安置比例高的地区和项目将给予资金倾斜。公租房从2017年起将不再新建，要全部通过租赁市场解决，政府给予租金补贴。

此外，该省还将大力支持农民工进城落户。特别是已经在城市生活的第二代农民工，因结婚、子女教育、医疗保健等原因在城里购房愿望强烈，各地要因地制宜积极出台支持农业转移人口市民化的政策措施。

重庆市政府办公厅近日发布了《关于进一步落实涉企政策促进经济平稳发展的意见》，在促进房地产企业发展方面出台了包括税收、金融、重组合并等多方面的支持措施。如对房地产企业所得税预售收入的计税毛利率由20%调整为15%，非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率由3.5%调整为2%，普通住宅土地增值税预征率执行1%。

此外，近期召开的多地两会也将去库存、稳销售、稳市场作为2016房地产的重中之重。例如，河北省政府工作报告指出，要化解房地产库存，推进以满足新市民需求为出发点的住房制度改革，稳定房地产市场。

国家统计局的数据显示，2015年末，商品房待售面积71853万平方米，较2014年末的62169万平方米再度增加9484平方米。作为房地产生产市场前端的土地购置面积、土地成交价款、房屋新开工面积、竣工面积四个典型指标也连续数月同时出现负增长。在此背景下，去库存仍是2016年楼市的重中之重。因为只有库存取得一定的成效，房企拿地、投资的意愿才会增加。

中原地产首席分析师张大伟分对本报分析，在去库存的大方向下，各地在密集发布去库存政策，预计后续各省都将针对房地产库存出台不同力度的政策，整体看，房地产市场有望在一季度迎来一轮密集的政策宽松。不过，由于市场继续分化，分城施策将是未来政策放松的主要特点。