法学家热议住宅土地使用权续期:年限不同怎么对待？

《物权法》颁行后，第149条规定的住宅建设用地使用权期限届满后的续期问题，成为有争论的问题。近日，在温州出现的土地使用权期限届满需支付高额续费问题，再次引起了社会各界和法律界人士的高度关注。为此，中国人民大学民商事法律科学研究中心和北京市消费者权益保护法学会在京联合举办了“住宅建设用地使用权期限届满续期法律问题研讨会”。

与会专家们就如何正确理解现行法律法规，对住宅建设用地使用权期限届满后的自动续期问题展开讨论。此次会议既是对近日出现的土地使用权期限届满需支付高额续费问题的回应，也是对即将启动的民法典立法工作的展望，更是对住宅建设用地使用权人的基本人权与合法权益的关照与维护。

中国政法大学终身教授江平：

何为自动续期不应由地方政府解释

我认为，由温州市政府来解释“什么叫自动续期”，这本身就是一个严重问题。就现在消息来看，除了温州之外，还有深圳、青岛，都已经面临20年住宅期满自动续期的问题。

这个问题又提出了一个问题，我国法律的适用、解释，能不能每一个地方自己来做规定？温州有温州的规定，深圳有深圳的规定，青岛有青岛的规定，或者说让地方的房地产管理部门、国土资源部门来做决定。

在这个问题上，我觉得完全有必要说清楚。应该有一个统一的法律解释，因为这个条款写在《物权法》上，对《物权法》的解释当然属于全国人大常委会，具体说来也就是法工委。不能再由政府或者哪个部门来解释，更不能够由下面各级政府来做解释。如果没有统一解释，法律就乱了，而且这个问题已经迫在眉睫，统一做出法律解释，非常有必要。

关于“自动续期”的含义，至少有三点：

第一点在“续期”，就是说明期满了以后，一不能够收回，二也不能够按照原有形式再来重新签订一个土地出让合同，续期就是把原有的延续下去，所以这一点要说清楚。不能够像一般征收房子那样，或者是拆掉、国家收回，也不能够再来重新签订一个合同。

第二点是“自动续期”，这个自动续期就很重要，因为自动续期就说明业主不需要自己主动提出和申请。这涉及到法律效率问题，如果不自动续期，没有交费怎么办？我觉得自动续期的含义就是，没有交费他仍然有权在这居住。在转让时会出现问题，房屋期满，如果房屋要转让就要受限制，这将会在民事流转上起到影响，但并不对居住权利产生影响，因为权利是自动续期的。所以在权利上，他仍然享有房屋所有权，他仍然可以居住，但是在转让方面受到限制，因为他土地使用权过期了。

第三点，当初写的时候只写自动续期，并没有写有偿无偿，当时想留到以后来解决。在这个问题上，将来解释就非要说清楚。如果是有偿的，那要写明续期有偿要交费，那有偿交费到底多少？从当时情况来看，自动续期当然是数量不大，如果像现在温州报上登的还要交几十万块钱，显然负担太大，这不合适。即使收费，也应该是一个数量比较少的。

全国人大法工委民法室原主任姚红：

住宅用地与商业用地应区别对待

我简单介绍一下《物权法》第149条出台的背景。当时起草《物权法》，涉及到房地关系时，最初曾做过两个规定。一个规定是所谓“房随地走”，国外立法一般规定如果土地使用权人收回土地，建筑物所有权人可以取回建筑物，当时我们曾经也做过这样规定；第二个就是关于土地使用权到期以后的续期问题，由于《土地管理法》当时规定，期满前一年申请续期，除了因国家公共利益需要以外，原则上都应准许，所以我们最早有这样两条规定。

从第一个规定来看，还没到全国人大常委会审议口就被否了，所以后来《物权法》里没有这样的规定。

第二个关于土地使用权续期的规定，我们提出之后到常委会审议时，有委员提出，建筑物土地使用权涉及到数亿老百姓利益。到期以后大家都续期，是一个一个续，还是整个小区续，排队都排不过来。所以后来《物权法》149条就规定“自动续期”，不用老百姓排队去办手续了。

续期要不要收费，当时这个问题我们也提出来了。当时认为这个问题随着经济发展再解决就行，大部分房屋都没到期，等到期以后再说，所以就把这问题留下了。最早出现这个问题是在2006年的青岛，最后不了了之。

从理论上，有几个问题需要厘清。

首先，土地所有权人土地到期时是否有权利要钱。这个问题跟我国土地制度密切相关。中国跟外国不一样，国外所有权人取得土地之后房地基本都一体，取得了房屋所有权，一般土地所有权、使用权就拿到了。我国1982年《宪法》明确规定土地要么属于国家所有，要么属于集体所有，其他任何人、单位组织都不能拥有土地，只能取得使用权。国家作为土地所有权人，永远掌握着房屋到期以后续期收费的权利。从理论上讲，所有权人再次出租时有权决定收不收钱，国家是不是放弃这个权利？

其次，中国现在购买房屋价款太贵，有的城市甚至超过日本东京新宿地区的房价，而那么高的房价还仅仅取得一个有期限的土地使用权。我觉得老百姓取得使用权时，还要交那么多钱，不太合理。在研究续期要不要收费的问题时，这个因素应当被考虑进去。

最后，续期问题涉及到住宅民生，对老百姓利益影响巨大。虽然从理论上说土地所有权人收回土地，再续期有权收费，但涉及到那么多老百姓利益，怎么做比较合适？能不能画一个杠杠，比如如果用以居住而不是投资炒作，不跟老百姓收钱？但是如果是用做炒作，转让之前是不是要补交土地使用权出让金，我觉得这可以考虑。要分情况，不能一刀切。

企业如果到70年满时续期收费，我觉得那是正当的，因为它是商业行为，政府有权从商业行为里收取费用。那么老百姓炒作房地产，也转为商业形式，是不是有权利从这部分收钱，我觉得这些是可以考虑，是可以研究的。