法学家热议住宅土地使用权续期:年限不同怎么对待？

中国人民大学教授杨立新：

应当补交20年与70年的出让金差价

温州市的居民住宅建设用地使用权存在20年、30年以至于70年等不同情形，目前到期的是20年期间的建设用地使用权。据调查，在重庆，当时为了降低房价，让百姓能够买上房，推出50年期间的住宅建设用地使用权，也不同于70年住宅建设用地使用权的期间。温州此次之所以引起舆论关注，在于其提出20年土地使用权到期后，要缴纳房产价格三分之一的出让金才能延期。

我的看法是：

第一，住宅建设用地使用权的期间届满，必须自动续期。对此，任何人、任何机关包括各级人民政府都不得违背这一规定。

第二，住宅建设用地使用权的最高期间是70年，约定20年以及没有达到70年期间的，首先应当自动续期至70年。

第三，对于没有达到最高期间续期70年的，是否应当补交出让金。应当考虑到：一是70年的使用期间和20年等期间不同，出让金的数额是不一样的；二是政府出让20年的土地使用权，续期如果不补交出让金，政府的利益会受到损失；三是如果20年等期间的住宅建设用地使用权的业主在续期时不补交出让金，对其他已经缴纳了70年出让金的业主而言，是不公平的。因此，20年的期间届满自动续期的，业主应当补交20年与70年土地使用权期间的出让金差价。

第四，具体出让金差价的计算，应当按照出让土地使用权当时的出让金价格计算。在补交出让金时，应当计算20年的银行贷款利息，由业主负担。此外，不得再增加任何费用。凡是与此方法不同的算法，结果高于这个计算方法的计算结果的，都是不正当的。

全国人大法工委民法室巡视员扈纪华：自动续期应不附条件不分年限

《物权法》第149条所涉及的住宅建设用地使用权自动续期，所谓“自动”就是没有任何条件和行为，“自动续期”指的是用地使用权到期，不附带任何条件和行为进行续期。

用地使用权的自动续期，并没有设置前提是针对20年、30年，还是70年。《物权法》立法前，有的地方的建设用地使用权存在20年、30年的情形，比如青岛、深圳等地。《物权法》中没有明确规定，建设用地使用权的年限不满70年的如何自动续期。这就意味着，自动续期并不要求区分多少年。20年到70年，中间相差50年，是不是要补齐这50年的建设用地使用权的费用呢？法律没有具体要求。如果区分20年和70年的使用年限，补齐两者建设用地费用，就是在法律之外又画蛇添足了，是替自动续期又加了条件。

《物权法》重要的立法指导思想和立法目的之一，就是使老百姓安居乐业，说得最多的一句话就是“有恒产者有恒心”。立法要充分考虑到老百姓的切身利益和福祉，考虑到中国的国情。

2005年，在《物权法》进行起草的时候，法律委员会在向全国人大常委会汇报时，有相关领导对土地使用权到期后的续期申请人提出了疑问，一栋公寓多户居住，建设用地使用权期限届满，是由住户个人申请续期，还是业主委员会统一续期，意见不一致时怎么办？这需要明确。

2005年9月，时任全国人大常委会委员长吴邦国，专门听取了参与立法的专家部门对《物权法》有关问题的汇报，其中就包括建设用地使用权续期如何收费的问题。当时就有人提出意见，认为业主买房时，已经支付了土地出让金，续期后就不应再交费；还有人认为，续期应交少量的土地使用费。也有另一种观点，认为续期后的土地使用费和期限可根据形势的发展，到时再由国家另行规定。

虽然不同意见有很多，但大家的初衷是统一的，归纳起来，就是建设用地要区分住宅和非住宅，要千家万户的老百姓统一去续期不可能，应当对居民住宅网开一面，而且要不要收费这个问题也应另当别论。

因此，当时有专家的观点是，收费的问题，应该随着经济发展情况来确定，而且当时距离使用权到期的时间还很长，所以就把这个问题留下了。

2006年10月，在向全国人大常委会提交第六次审议稿的时候，常委会组成人员认为，对收费问题，一是大家意见不一致，二是《房地产管理法》明确规定无论住宅还是非住宅都要提前一年申请，之后再交费，这与《物权法》的规定也不一致。另外，国家政策对此还需要进一步考虑。在这样的情况下，匆忙做出收费相关的规定，比较欠妥，所以没有再做进一步的规定。

当初在起草《物权法》时，在用地期限方面，也有法律委员会的专家提出，现行住宅用地使用权期限太短，建议延长为100年或者150年。有的则建议取消使用年限的规定。但是考虑到其他土地管理政策法规，以及《物权法》的主旨，用地期限方面，就没有写入。

北京航空航天大学教授龙卫球：

住宅用房属于民生应该是低成本的

自动续期问题是一个重大的政策决断，属于立法问题，不宜由地方政府或部门决定，应由全国人大常委会作出立法解释。我觉得，在现行的法律框架内，有四种解决方案。

方案一，自动续期，无需缴纳土地使用费，但地上物所有权发生灭失或重大改建则终止续期。此种情形当加强危房监管，以建筑法明确危房处理机制。

方案二，自动续期，但需一次性缴纳下一个期限土地出让金，此时地上物所有人可以在新期限内按照原有范围和标准改造或者重建地上建筑物。同理，新地上物所有权在新地权持续期享有无碍。

方案三，自动续期，但需缴纳土地使用年金。将一次性土地使用费转为年金，相当于地产税，以土地面积和建筑面积按照特定计税标准合计。年金滞纳不交者，依据不同程度地上权产生不同失权效果。

方案四，自动续期，无需缴费，且无限期所有权化，回到类似1982年前城市宅基地所有权状态。此种情形其实就是城市住房用地重新私有化。

同时，需要区分经营性和非经营性用地。住房建设用地具有民生性，为人民生活必需。所以，将来续期如果采取收费，土地出让使用费也要区别于当时房地产开发时的使用费，后者是向开发商收取的一次性经营的使用费。住房建设用地续期的费用，大概向税收的方向走。总之，要区分经营税费和非经营税费，对住宅采取低税率。对住宅来说，不管使用以上谈到的哪个方案，都应当是低成本的。