投资客卖学区房多为变现 在售房源“不满五”居多

好的学区是不是就必然等于好的成绩？每一年，高考成绩公布之后，家长群里就会启动新一轮对学区房作用大小的讨论。不过，记者走访市场发现，今年的高考结束之后，老城区的二手学区房市场变得有些疲软，部分投资客开始着急出手变现。

老城区“满五唯一”学区房难寻

“高考之后，感觉老东城的二手学区房诚心卖的比之前少了。”谈起学区房，和许多妈妈们一样，市民邓女士也是一肚子烦恼。

最近两周，邓女士启动了家庭购房计划，考察重点是老东城的“老破旧”二手学区房。“交道口、东直门的学校资源，要比东城其他地方更强些。”邓女士和记者分享她的“研究”成果：交道口有方家胡同小学，可以直升北京五中分校；还有府学小学，是北京公认的第一阵营的一流小学以及实力强劲的老牌市重点黑芝麻小学。东直门则有史家实验小学、西中街小学，大比例升入东直门中学。

定好了区域，邓女士就开始四处看房，却发现市场上的二手房源虽然多，但业主诚心在卖、可看且值得看的房子并不多。特别是，“满五唯一”的二手学区房非常少，倒是那些又不唯一又不满五，甚至连“满二”都不是的房子，占比很大。“比如，我在东四看了一个面积不大的小两居，业主报价520万元，而且还要求必须全款。”

东直门一带的老楼房要比东四多，可情况也并没有太好，临街的、朝向或户型差的、没电梯的……邓女士转了一圈，也没看到一套综合性价比能让她满意的房源。“为什么倾向于‘满五唯一’的房？除了税费少外，这种业主一定是自住，也爱惜房子。”邓女士算过账，不“满二”的房子，税费负担过重，一套房税费近百万，而且房屋设施大多也保护得不会太好。

非诚售房中介懒得推荐

是否真如邓女士所说，老城区的靠谱二手房房源不好找？市场行情的冷淡真的浇灭了业主卖房的心思？

带着这个疑问，记者以看房人的身份找到了中介机构。当记者表示想在东直门一带寻找一套带学区指标的80平方米上下两居室，经纪人张先生先给记者推荐了两套东直门外大街小区的房源，建筑面积都是78平方米，两套报价分别为550万元和480万元。“这套480万元的，价格很合适，比其他挂牌房源的单价都低，就是户型上有点硬伤，在一层，没有阳台也没有采光。而550万元那套，户型和贷款都没问题，只是业主要求定金给得高点，至少100万元。”此外，中介还给记者推荐另一小区一套79平方米的房子，报价636万元。

“东直门这么大一片，可以约看的房源就这么3套？”记者以可看房源太少为由，表示不太满意。张先生解释说，由于一些房源的业主挂牌价格要高于市场价，并不是诚心在卖，所以他们也就不积极推荐，如果想多看，他也可以帮忙预约。“您想啊，要是有套房子，业主要价比市场价高出100万元，您还愿意看吗？”

投资客卖学区房为变现

值得注意的是，记者发现，经纪人张先生口中的这3套诚心在售房源，都不属于“满五唯一”的无税房源。而且，按照他的说法，这3套房的业主出手都是为了变现。

比如，东直门外大街小区报价550万元的两居室，是业主1年多以前所购买的，房本还不满两年，所以装修很新。“目前这套房还在出租中，周末可以约看，只要您愿意多付一些定金，价格还可以再谈个10万元。”与之类似，春秀路的挂牌两居室，也属于业主并没有拿来自住、一直在出租中的情况，业主是为了变现才出手，报价也属于较低的范围。

“说实话，最近东直门这一片有学区指标的二手房，着急出手、可谈价的，基本上都属于这种非‘满五唯一’的房子。”张先生告诉记者，业主之所以着急，就是因为无居住需求且需要变现，而那些真正自住、需要卖一套再买一套的业主，由于买房成本不低，卖房价格也很难往下压。

在售房源“不满五”居多

随后，记者又询问了东城区其他几个小区的二手房市场，发现在售房源中，确实是“不满五”的房子居多。比如，东直门外大街小区，在中介的网站上显示有3套在售房源，全部属于非“满五唯一”的情况。春秀路小区，挂牌房源中只找到3套“满五唯一”的房子。

为何会出现这种情况？一位中介人士告诉记者，一方面是因为老城区的学区资源相对较好，无税费、面积适中的房源出新速度确实不会太高。而且，刚经历一轮市场成交高峰，不少业主目前也是持观望心理，手里拿着房并不愿意贸然出手。而从买家来看，目前也存在严重的观望心态。另一方面，也和中介机构的卖房方式有关，所挂出的房源越少，买家才越觉得“物以稀为贵”，才有更大动力以更高的价格出手。

在目前的二手房成交中，为孩子上学而购买房屋已经成为一个主要原因。伟业我爱我家集团数据中心统计，今年上半年，在较为明确的购房原因中，孩子上学是主要因素，43.9%的买家都有此考虑；其次是就近上班和照顾父母，考虑人群分别占25.3%、18.2%。实际上，高考刚结束之后，在不少家长论坛中，就有家长对越来越高的城区学区房价格与高考成绩挂钩进行了讨论。有家长直言，学区是中介炒作出来的一个安慰剂，学区好并不等于自己孩子未来就一定能考上好大学。从北京过往的学区房价格趋势看，在资金回报率方面，学区房可算是优质资产，“所以，很多人买学区房其实是买一个趋势，是带着投资的目的。”