非住宅地产去化压力远大于住宅 商业地产“没销路”

由于实体商业不景气、地方政府超前规划等多种原因，百货业态及卖场相继出现集中关店现象。王府井、万达等多个知名百货公司相继关闭部分其在二三线城市甚至一线城市的门店。同时，另一零售主力业态“大卖场”也陷入业绩下滑的困境。专家表示，商业地产等非住宅地产库存形势比住宅更为严峻，另一方面，因为部分老政策没有适时更改，现有项目规划中，住宅的商业配建比例仍无法调整，可能还会继续“加库存”。

非住宅地产面临海量库存

国家统计局最新发布数据显示，截至2016年10月末，商品房待售面积近7亿平方米，同比增长1.3%。其中，住宅待售面积已现负增长态势，而占总库存近三成之多的办公楼及商业营业用房，其待售面积的同比增速均超过10%，严重拖了整个地产行业去库存“后腿”。

记者在多地调查发现，近年来百货业态及卖场相继出现集中关店现象。同时，另一零售主力业态“大卖场”也陷入业绩下滑的困境。据《中国商业地产行业(2015／2016)年度发展报告》称，全国连锁的大润发超市利润在2015年首次停止了增长，永辉超市业绩也出现了小幅下滑，其他一些卖场也纷纷放慢甚至暂停了开店计划。

数据显示，商业物业待售面积自2015年10月开始持续走高，多个城市均出现商业地产库存过大的情况。同策咨询数据显示，2016年上半年，成都、天津、南京存销比分别高达141个月、96个月、83个月。不少二三线城市商业、办公用房的去化周期也已超过50个月。

即便是在经济发达的一线城市，商业地产产能过剩的情况也颇为严重，北上广深的商业地产存销比分别为56个月、42个月、23个月、36个月。

一些地方政府官员和开发企业普遍表示，当前商品房库存中非住宅的压力远远大于住宅。“去库存压力还是更集中在非住宅，特别是商铺、办公楼等。安庆商业物业的去化周期至少需要五六年。”安徽省安庆市住房和城乡建设委员会副主任陈斌说，“实体店生意不好做，即使是市区最繁华的地段也有KTV、咖啡店等关店现象。”

在安徽省池州市，即使在主城区，商业地产也面临“没销路”的局面，一些商铺每平方米均价从7万元降到4万元依然卖不动，大量闲置。池州一位房地产开发公司总经理告诉记者，该公司开发的一处项目共100万平方米，是当地最大的项目之一，目前住宅已基本消化完毕，“但达到预售条件的3万平方米非住宅几乎都没卖出去”。

类似情况在三四线城市十分普遍。世邦魏理仕研究部中国区主管谢晨表示：“不少城市供应过剩将令商业地产市场在短期内承压。以写字楼市场为例，2016年全国17个主要城市写字楼累计空置面积将增加32%。如成都、重庆、无锡、长沙的空置率将连续第三年处于30%以上，市场严重供过于求。”

电商冲击无序开发是主因

业内人士认为，地方政府的超前规划和无序开发、电子商务的冲击及开发商和运营商的同质化竞争是商业地产陷入“寒冬”的关键因素。

谢晨分析称，由于前期规划体量、推地节奏与市场需求的协同欠佳，加之后期交通、商业配套跟进不够及时，不少城市的新城新区商业地产普遍面临供应充沛而需求不足的困境。

截至2015年底，上海重点发展的大虹桥商务区库存高达66.4万平方米，去化周期超36个月。由于新增供应剧增，开发商普遍推迟虹桥项目入市。

业内人士表示，目前商业地产行业呈现整体性困难，既有来自行业内部，如商业规划失控、地产商业项目供应量过大等原因，也有电商冲击、经济下行等外部因素。

易居中国执行总裁丁祖昱认为，百货业的利润增速已出现连续四年下滑，2015年则出现史上首次利润负增长。“首先是供给需求过多，如商铺投资一直处于高位，商业用地供应持续增长，其结果就是商业地产开工速度高于零售总额增长。一线城市的租金尚能保持低速增长，二线城市的租金已出现下滑趋势，而中西部的商铺相比2008年少了一半。此外，当前商业地产面对的最大压力仍是电商冲击。”

同质化严重也是商业地产陷入困境的原因。戴德梁行中国区商业地产服务部主管江舒民说：“以新建区域型购物中心为例，由于商业项目相互间竞争激烈、供应量大，易造成项目同质化情况。”

记者在福建省一个三线城市调查发现，此前该市已有的万达广场等商业项目满足当地消费需求，而2015年底该市又开业一个大型商业综合体。该商业综合体的相关负责人坦言：“新增消费需求几近饱和，我们只能争取把万达那边的客源挖过来。”

住建部住房专家委员会副主任、中国商业地产联盟理事长顾云昌表示，泡沫化、同质化、边缘化、过量化是当前商业地产面临的主要问题。