非住宅地产去化压力远大于住宅 商业地产“没销路”

专家称地产规划应更科学

尽管非住宅地产高库存问题开始显现，但记者近期走访各地发现，不少地方政府和绝大多数房地产企业依然沿用之前的开发套路，去库存手法简单粗放，高库存风险不断累积。

不少开发商反映，仍有部分老政策没有适时调整，可能还会“加库存”。池州、安庆等地不少房企反映，尽管商业地产已严重过剩、风险突出，但现有项目规划中，住宅的商业配建比例仍无法调整，地下车库的平均配比也仍为1：1。

“虽然程序上来看，在不违背城市总体规划的前提下，经过专家评审、市政府批准等程序后可以调整规划，但考虑到土地出让公平性，以及不同性质用地的土地出让金额度也不一样，实际操作起来很困难。”池州市城乡规划局副局长胡军保分析说：“首先，原先项目规划为纯商业用地的，根据现有政策不能调整为住宅；其次，项目规划时明确了商住比例，或明确商业用途的，也不能调整。只有项目规划为商住综合且并未明确比例的，或纯住宅项目的户型可以调整，但也要走程序。我们也在和规划局申请，把项目里还没有建设的一条商业街转化为住宅，或者减小体量，但目前为止还没有获批。”

也有业内人士指出，商业地产之所以看起来库存“惊人”，与商业地产运作模式也密切相关。

“住宅以个人持有为主，其库存消化周期可以以房价和交易量等指标直观地体现；而商业地产的所有者以开发商、房地产基金或金融机构为主，且以运营为主。不少商业资产是开发商自持和运营的，因此无法以是否交易统计库存量。”SOHO中国董事长潘石屹认为，住宅库存与商业地产的统计口径略有不同。“四年前，SOHO中国已开始转型，从销售资产模式为主转变为持有出租物业为主。在当前‘资产荒’的市场环境下，不动产投资是较好的抵御通货膨胀的方式，因此核心资产必须留着。”

红星美凯龙副总裁、董事会秘书郭丙合也表达了相似观点：“在上海等一线城市，红星都是‘左手开发、右手运营’。红星美凯龙大多数的收入是以租金收入和运营收入为主，而不是靠出售商业物业盈利。”此外，记者获悉，商业物业众多的万达集团的主要盈利来源也是租金收入。

世邦魏理仕华东区顾问及交易服务商业部资深董事范红娟表示：“未来商业地产开发和运营商应当更加注重体验感的提升，除了通过增加餐饮、娱乐业态吸引客流外，还要组织策划更多现场活动来吸引年轻消费群体。”

针对各地“非住宅”去库存压力，一些基层干部和开发企业负责人均表示，要尽快从“供给侧”入手，及时调整政策，解决商业地产过剩、供需失衡等问题，防止“风险点”进一步扩大。

顾云昌认为，政府首先应从供给端入手，要优化土地供应结构，通过供地、规划等途径控制增量。对于库存量大的城市，要暂停商业用地出让。“首先，通过合理调整项目规划，防止商业地产进一步积压。未来在城市商业布局上，宜采取核心商圈、街区商业、社区底商分层次开发，避免商业综合体、百货类项目扎堆，实现相对均衡。其次，针对商铺消化库存渠道单一、单纯依靠销售很难消化的问题，适当从税收政策入手，鼓励开发商自持。第三，促进已有的商铺、办公、车库等消化，可考虑将‘房票’‘购房券’等有效化解住宅库存的政策扩展到商业地产上。”