楼市杠杆：“钱根”收紧后炒房成本骤增

多管齐下的监管效果正在逐渐显现。原本是中性词的“金融杠杆”，在这一轮楼市热潮中，被投机客利用，通过多个渠道、多种方式进行“加杠杆”投机性购房，蕴藏了巨大风险。房子在这一过程中也逐渐远离了“给人住”的属性。

近期主要金融机构陆续收缩房贷规模。业内人士称，与房贷利率调整相比，房贷规模的严控将更大程度地提升炒房者的成本。未来监管政策将会逐步发挥，在2017年，资金大量进入房地产市场的趋势有望得到明显改观。

个人房贷增速减缓

与其他资金来源相比，银行信贷资金因“成本最低、期限最长”的特点，此前一直是购房“加杠杆”的主力。

中原地产首席分析师张大伟表示，2016年楼市的爆发与天量信贷有非常明显的关系。根据央行公布的数据，2016年全年全国人民币贷款增加12.65万亿元，其中，以个人住房按揭贷款为主的住户部门中长期贷款增加5.68万亿元，占比达到45%。与此同时，国家统计局数据显示，2016年全国房屋销售金额为11.76万亿元人民币，照此计算，以个人住房按揭贷款为主的住户部门中长期贷款占房地产销售的比例为48.30%。

无论是45%还是48.30%，在历史上都处于较高水平。

“银行资金是最便宜的，如果可能，我一定会想尽一切办法从银行多贷款。”80后北京小伙郑南（化名）对《经济参考报》记者说。

郑南是活跃在北京市朝阳区的一个“小房虫”，职业“倒房”已近10个年头。2009年，北京楼市在奥运年的低谷之后迎来了一波反弹，他也在这波反弹中淘到了自己真正意义上的第一桶金。“当时可以说身无分文，但我就是觉得北京的房价一定会大涨，于是就借了25万元高利贷，付了两套房的首付。那两套房都在三环附近，每套55万元左右，首付不到10万元，也就大约三个月左右，我出手后每套就赚了大约20万元。不到半年时间，我就把所有的高利贷都还清了。”他说。

郑南告诉记者，那是他第一次借高利贷的钱来炒房，也是唯一一次。直到现在，他所有炒房的资金除了自有资金之外，均是来自于银行贷款。

“北京的政策是限购又限贷，但是有一些小银行的房贷政策相对宽松灵活，我还是会想法从银行多贷点款。”他表示，自己较常使用的方式是“高评高贷”，即想办法把二手房屋的评估价做高，因为银行贷款的依据是评估价，通过这种方式就能从银行多贷款。他坦言，这种“高评高贷”也面临着要多缴不少税款的风险，但是只要在一定承受范围内，他一定要多利用银行的资金。

过去一轮住房按揭贷款的快增无疑助推了楼市成交的活跃度，但从银行的角度看，又有其内在逻辑。一位国有大行北京某支行主管房贷业务的负责人对《经济参考报》记者说，大部分银行已经意识到，与对公贷款尤其是一些中小企业贷款相比，住房按揭贷款是最为安全和稳妥的贷款种类。“至少有房子押在银行手里。”该负责人表示。

随着政策收紧，目前个人房贷增速已开始放缓。据央行《2016年四季度金融机构贷款投向统计报告》，2016年12月末，个人购房贷款余额19.14万亿元，同比增长35%，增速比上月末低0.1个百分点；全年增加4.96万亿元，同比多增2.31万亿元。此外，央行数据显示，虽然今年1月的住户部门中长期贷款新增规模仍较高，但1月住户部门中长期贷款增加额占人民币贷款增加额的比例为31%，占比较去年全年降低了14%。

有资金“隐而不秘”变相入市

在住房按揭贷款之外，银行资金还通过多个“隐而不秘”渠道流入楼市，这部分资金量虽无法统计，但也在很大程度上推高了购房者杠杆。

据郑南介绍，目前他正在“倒卖”的房产有三套，分别在他和他家人的名下，他也在三个银行有贷款，总额接近1000万元。他刚刚办下来的一笔200万元的贷款就并非自住房按揭贷款，而是某股份制银行的消费类贷款。

“这个贷款就是今年1月刚办下来的，我拿现在自住的房子做抵押，从银行贷了200万元。”他直言，虽然贷款的种类是消费贷，但实际上他就是拿了这笔钱去购房。而据他所说，该贷款与市场上一般的消费贷款还有所不同，引入了信托机构的参与，并且贷款期限长达25年。“这个贷款除了利率比住房按揭贷款高以外，对我而言和房贷并无两样。我完全可以长时间使用这笔资金。”他说。

据了解，一般银行超过50万元额度的消费贷款都需要进行受托支付，所谓受托支付，就是指贷款人根据借款人的提款申请和支付委托，将贷款资金支付给符合合同约定用途的借款人交易对象，目的就是为了降低贷款被挪用的风险。银监会2013年曾下发文件，明确消费信贷不能用于购房。但在实际操作中，相关底线并非不能被变相突破。

“我就找了一个朋友的公司，做了一个购买工艺品的合同，等到银行的钱打到我朋友公司的账户之后，我直接套现取出来就行了。这样做的难度并不大。”郑南说。

实际上，在楼市火爆的时候，银行资金通过“消费贷”的形式流入楼市并不鲜见，甚至有些方式还成为一些购房者的经验之谈。在银行工作的小王也对记者说，他之前为了凑齐购房首付款，也曾找同事做担保人，从自己所在的银行贷了100万元消费贷，期限长达十年。“我当时就做了一个购买红木的合同。”他对记者说，实际上，“骗”银行消费贷的方式大多通过伪造红木合同或珠宝合同来实现，而市场上也存在不少专门从事这一业务的公司，只要花一些钱，所有都能搞定。

50万元以上的消费贷还需受托支付，而50万元以下的银行信用贷款无需抵押担保，一旦授信成功，即可直接打入客户账户，“操作”起来更为便利。“虽然30万、50万元的单笔贷款金额不大，但是可以从多个银行同时申请贷款，这加起来可就多了。一般银行共用的个人征信数据库是一个月一更新，且只有在提款成功后才会更新系统记录。你在同一个月去申请贷款，但都不在当月提款，征信系统就不会显示你在别的银行已经贷款，这样就完全能实现从多个银行贷到多笔贷款。”小王说，他身边有朋友就曾经这么操作过。

小王还对《经济参考报》记者透露，在房价快速上涨的背景下，一些银行还针对中小企业主推出了房屋“二抵”经营性贷款。“比如，房屋原先抵押贷款时的评估值是500万元，现在房屋的市场价涨到了1000万元，银行可以根据增值情况再次发放贷款。虽然，监管明令规定抵押贷款是不能用于购房或炒股的，但是实际上中小企业主拿到这笔资金后究竟用在了何处，很难监测。”他说。

一方面，银行对于贷款的实际流向监测确实存在一定难度，另一方面，有时候银行对于这种“挪用”贷款用于购房的行为并非没有察觉，只是“睁一只眼闭一只眼”。“去年9月底，我在顺义那边看中了一套新房，但是当时首付款有点凑不齐，开发商的销售人员就直接给了两个银行的客户经理的电话。后来，我给其中一个客户经理打电话，他先问我是哪个开发商推荐的，后来就直接给我推荐了一个大额信用卡的贷款产品，贷款上限能达到30万元。”来自北京的于女士说，该客户经理还专门和她说，在填写贷款用途时是不能说是用于购房的。

部分场外配资由明转暗

在楼市火爆的2016年，除了银行信贷以各种渠道大量入市之外，“首付贷”等场外配资产品也成为助推楼市杠杆的重要力量。

场外配资产品相较银行资金来说要“贵”不少，但有不少购房者或炒房者仍然愿意使用这些期限短、高成本资金，来达到尽快入场或是博取高额利润的目的。

监管层在去年就已关注到这类场外配资产品的风险，因此很多互联网金融平台的“首付贷”类产品已经在市场上销声匿迹，很多平台也就此转型。不过，记者近日采访发现，这场场外配资的游戏并未彻底结束。

《经济参考报》记者日前以客户身份向一家中介机构的工作人员询问，“如果凑不齐银行首付款怎么办”，该工作人员表明可以帮忙想解决方案。他告诉记者，如果金额在30万元之下，可以通过其介绍的银行申请个人信用贷款，如果需要更多的金额，则可向他们合作的第三方互金平台借款，但需提供抵押物和明确的还款途径。他表示，借款利率根据客户资质不同而不同，大约在每个月1.7%至2.4%的水平，且借款期限在半年之内。

“有些人金融意识比较强，也敢玩、敢赌，甚至有人三成的首付都是月息3%的借款，我们把这些人称为疯魔派。有时候赚的最多的是这帮人，但输的最惨也可能是他们。”一位网贷平台人士感叹称，这类杠杆资金的风险比起一般的银行贷款要高得多。

防风险降杠杆政策出鞘

高企的购房杠杆风险已经引发监管层的重视。在房地产调控的大背景下，监管层房地产金融政策也凸显了“降杠杆”和“防风险”的特点。

中国人民银行副行长潘功胜日前强调，要继续完善差别化住房信贷政策，加强房地产金融宏观审慎管理，促进房地产市场平稳健康发展。

近期主要金融机构开始陆续收缩房贷规模。春节过后，北京地区大部分银行的房贷优惠政策已经有所调整，国内银行的首套住房贷款优惠利率基本上已从原来的8.5折到8.8折调整至9折，部分外资银行针对资质较好的客户利率还能到8.7折。有些银行在节后也告知客户“房贷额度很紧张，新客户申请房贷有难度”。

浙商银行经济分析师杨跃称，现行房地产相关政策方向正确，有利于降低房子的金融属性，中长期看效果将会更为明显。在中国房屋具备商品和金融两大属性，过于侧重后者容易本末倒置，形成资产泡沫。基于金融属性的投资获利存在两个主要途径，一是基于上涨预期的时间错配，即通过上涨期持有获得交易回报；二是基于正向放大效应的杠杆错配，即通过首付款带来的以小博大效应扩大本金回报率。目前这两个维度的传导机制都得到有效控制，住房金融属性得到有效弱化：一方面，“房子是给人住的”这一精神，到中央经济工作会议对促进房地产健康发展的一系列举措，各地市因地制宜的调控政策陆续出台，房子只涨不跌的预期正在被改变，通过时间错配获利的成本不断增加。另一方面，金融监管部门对住房按揭贷款的发放条件、首付比例做了严格要求，各地金融机构的执行力度也非常大。对拥有多套住房试图投机的购房者而言，通过杠杆错配获利的难度和成本都有明显增大。