多地出台或升级限购政策 新一轮楼市调控剑指何方？

近日，北京市出台新一轮楼市调控新政，大幅提高首付比例，同时“认房又认贷”，被业界称为“史上最严的楼市调控”；随后石家庄、郑州、广州等城市也陆续出台楼市新政；3月21日，广东东莞市、河北廊坊市、江苏句容市也出台或升级限购政策。新一轮房地产调控剑指何方？又将如何影响未来房地产市场走势？

重拳出击降楼市“虚火”

家住北京回龙观的姜女士为孩子上学考虑，正准备将现住房卖掉，再贷款换个三环内的二手房。“新政出台后，首付比例大幅提高，估计暂时不能考虑换房了。”姜女士告诉记者，地产中介的人告诉她，如果急于买房最好准备全款，因为银行按揭贷款短期内很难获批。

这轮被称为北京“史上最严”的楼市调控政策表现为四方面：一是大幅提高了二套房的首付比例，普通住房不低于60%，非普通住房不低于80%，较之前提高10%以上；二是“认房又认贷”，只要有贷款购房记录，不管是北京还是异地，都算是二套房；三是暂停发放25年以上的个人房贷；四是限制通过企业购买住宅。

自2月底以来，全国已有近20个城市出台楼市调控新政，既有南京、青岛、三亚等热点城市，也有环一线周边城市及三、四线城市，而北京的调控明显升级。新政出台的最大背景正是入春以来部分城市房地产的强势反弹，房价在稍事企稳后又呈现上涨趋势。

国家统计局数据显示，今年2月，70个大中城市中，二手房价格基本呈现全面上涨趋势。70个城市中有60个上涨，其中广州以环比上涨2.1%，成为环比涨幅最高的城市。来自房产中介的消息称，北京2月底至3月中旬，二手房呈现量价齐增态势。

“此轮调控的目的，就是迅速出击降低房地产投资和投机的‘炒房暗火’，确保房地产市场平稳健康发展，保证居民住有所居，抑制房地产泡沫膨胀，同时促进宏观经济和金融的安全与稳定发展。”中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞指出。

房价是今年两会热议的话题，而政府工作报告也接受人大代表审议后将“遏制房价过快上涨”写入修订版。

楼市供求结构发生变化

去年9月以来，多地就出台过一轮楼市调控。频频出台的房地产调控为何难以阻止一线城市房价上涨的趋势？

倪鹏飞分析，首先，一线城市确实存在强劲的刚性和改善性需求。其次，为避免房地产市场出现大起大落，本轮调控采取的是“边调边看，逐步完善”的原则，调控不是“毕其功于一役”，而是常态化和机制化。此前出台的一些政策，对炒房和奢侈消费住房的约束还不够严厉，为房价上涨创造了可乘之机。

与上一轮调控相比，本轮调控范围更大、力度更强、措施更严。“相信在强有力的政策作用下，非急迫性、支付能力有限的购房需求将延迟，楼市交易量会明显下降，对缓解市场紧张情绪、抑制房价过快上涨将产生明显效果。更为重要的是，杠杆使用空间的缩小将遏制楼市投机行为。”倪鹏飞判断。

不难看出，此轮新政旨在抑制除“住”以外的住房需求，限制房价炒作行为。同时，由于一线城市房价在周边城镇的外溢效应正在逐步放大，调控也从一线城市扩展到周边的三、四线城市。

从更广泛的角度看，推动房价上涨的因素也来自房地产市场之外。国家发改委主任何立峰日前表示，当前中国经济发展面临着房地产与实体经济结构性失衡，“有大量资金涌入房产地市场，带动了房价过快上涨，进一步推高了实体经济发展的成本”。

“较为宽松的货币条件和大量非银行资金、资本市场资金涌入房地产市场，经济脱实向虚，带动了房地产价格上涨。美国、日本等国家也在经济告别高速增长时期出现过房地产泡沫的情况。”国务院发展研究中心市场经济研究所所长王微指出。在她看来，我国的住房供求在发生变化，城市化发展需求呈现多层次、多元化的趋势。在这种背景下，中国住房市场的矛盾不断向大城市聚集，家庭规模、收入差距、行业差距等因素都在发生变化。人们对住房的需求不再仅仅是满足居住，而是正在经历“从无到有、从有到好”的过程。

因城施策建立长效机制

值得一提的是，在一线城市房价过快上涨的同时，房地产的城市分化矛盾仍然显著。一线城市住宅供不应求，三、四线城市去库存压力依然存在。

国务院副总理张高丽日前在中国发展高层论坛上指出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，分类指导，因城施策，重点消化三、四线城市房地产的过量库存。

绿地集团董事长张玉良表示，房地产业的供给侧结构性改革关键是要增加有效供给，改善供给结构，增加大城市住宅土地供给，同时适当控制三、四线城市的土地供给量。瑞安集团主席罗康端也建议，一、二线城市应加大土地供应，抑制房价过快上涨，三、四线城市可考虑放松户籍制度及廉租房，加大去库存力度。

倪鹏飞认为，解决房地产市场“痼疾”的关键在于加快改革，完善基础性制度，建立促进房地产市场健康发展的长效机制。“要通过完善市场的竞争、价格和供求机制，完善政府的监管、调节和保障机制，通过充分的竞争和有效的调节，使得产业间利润平均化，市场供给与需求匹配，从而抑制房地产市场投资和投机行为，实现长期的稳定健康发展”。