地产圈“三月魔咒”再应验：一年间掀起三次调控高潮

《中国经济周刊》 记者 劳佳迪 张燕 | 北京、上海报道

(本文刊发于《中国经济周刊》2017年第12期)

3月20日开始的一周，北京迎来倒春寒，同样感受到寒意的还有京城楼市。

3月17日，全国两会刚刚结束，北京发布楼市调控政策，“认房又认贷”、提高二套房首付比例、缩短贷款年限等措施被外界称为“史上最严”。

紧随其后，郑州、广州、石家庄、长沙、保定、句容、廊坊、沧州、成都等城市纷纷发布楼市调控政策。而如果把时间周期稍稍拉长，截至3月23日，据《中国经济周刊》记者不完全统计，仅3月份便有21城发布新的楼市调控政策，而这一切距离2016年3月25日，上海因出台严厉调控政策而一举登上最严调控城市的位置，还不到一年时间。

在2016年底中央经济工作会议提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，以及“遏制热点城市房价过快上涨”写入2017年政府工作报告的背景下，这一轮仍以“限购、限贷”为主题的楼市调控潮，又会给持续火爆的楼市带来什么样的变化？

“你觉得国内房价涨下去，什么时候是个头？”

问记者这句话的，不是在全国两会前后开启的新一轮楼市调控中一夜失去买房资格的人，也不是在租金和按揭哪个更贵的数学题中迷失的人。

发问者是一位已经移居美国16年的海外华人，尽管16年间他的归国次数屈指可数，在故乡上海驻足时间也寥寥无几，却通过网络和华人之间的口耳相传，“与时俱进”地保留了对房价问题的敏感。

“还会再涨下去吗？这违背经济学原理啊！”曾在美国常春藤学校拿到数学博士学位的他，关掉了电脑里复杂的计算模型，揉了揉自己的太阳穴。

这确实是一个中国式难题，无数试图盖棺论定的人都在这道难题前翻了船，中国一线城市的房价以单边上涨棒喝着所有看空者。

而想要在大城市安身立命的普通人中，刚刚“上车”的人既抱着庆幸又怀揣一丝不安，来不及“上车”的人焦虑却也心存半分侥幸。过去每一次由上至下的宏观调控都在反复考验着他们对楼市的信仰：调控究竟有没有改变房价走向的力量？他们期望的答案截然相反，但同样心感迷茫。

图为某楼盘置业顾问向民众推荐商品房户型。 中新社记者韦亮 摄

目前，北上广深四大一线城市全部进入“认房又认贷”的时代，调控的烈火更是烧向了原本是去库存阵地的部分三四线城市。

“三月魔咒”再应验，一年间掀起三次调控高潮

很多上海人还记得2016年3月的情形：3月25日，上海政府突然颁布有史以来最严厉的调控政策，将非户籍人士购房必备的社保缴纳年限从累计两年提高到连续5年，二套非普通住房首付比例从四成激增到七成，“3·25新政”一举使上海登上了全国最严调控城市的位置，为买房资格设定的门槛比北京、深圳都要苛刻。

“地产圈到了3月就会很紧张，因为1月和2月正好碰上春节返乡潮，是全年交易最清淡的两个月，到了3月买方的需求一般就会报复性反弹，成交往往非常火热，量升价涨，政府要出手抑制也最可能选这个时候。”一位在地产界从业十几年的资深人士对《中国经济周刊》记者解释道。

而今年3月又挑起了新一轮调控的浪潮。回顾前情，这次“三月行动”有着非常清晰的脉络和铺垫，2016年12月召开的中央经济工作会议强调“房子是用来住的，不是用来炒的”，从顶层传递出打击投资性买房的明确意图。

进入2017年3月，河北涿州、涞水、张家口等“环京区域”，有环沪概念的嘉善县，杭州、南昌等省会城市先后施行或升级调控策略，正式拉开了整个鸡年楼市调控的帷幕。

在今年的全国两会上，“遏制热点城市房价过快上涨”被写入政府工作报告中。3月15日，就在2017年全国两会结束当天，去年被业界称为“楼市四小龙”之一的南京就动起真格扩大限购打击面，将六合、高淳、溧水划入限购区域，让坊间充满了又一波“山雨欲来”的观感。

3月17日，政府工作报告起草组成员、国务院研究室副主任韩文秀在国新办的新闻吹风会上表示，“在房地产调控方面，一是要落实地方政府的主体责任；二是要实行分类调控、因城施策。”话音刚落，北京、郑州、广州、石家庄同日出台政策，奏响了新一轮调控的最强音。据《中国经济周刊》记者不完全统计，截至3月23日，2017年3月当月，已有21座城市出台新的楼市调控政策。

值得一提的是，如果算上2016年“金九银十”前夕席卷16个主要城市的“集体调控”，短短一年间，楼市已经经历了三波全国性的调控潮，这种频次大大超出了外界早先的预测。

目前，北上广深四大一线城市全部进入“认房又认贷”的时代，调控的烈火更是烧向了原本是去库存阵地的部分三四线城市。不少观点都认为，热点上涨城市政策工具不仅高度趋同，而且短时间内就不断升级策略，用光了限购、限贷等几张“大牌”，这种情势不禁让人回想起2010年那次调控的力度。

调控成果易攻难守，历史逻辑会重演吗？

那么，2010年的一段楼市调控往事，又是否会在今天重演？

《中国经济周刊》记者梳理发现，彼时开启的楼市调控，背景也是楼市“大爆炸”，2008年到2009年的楼市因为受到了政策性的鼓励而热火朝天，当时国务院先后出台了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，结束了2008年以前抑制房地产过热的主旋律。

一个来自上海的样本可以为这段历史提供一些直观的触感。一位银行业从业人士告诉记者，自己曾选择在2009年初将手中房产卖掉，原因是这套位于内环的两居室在2008年金融危机的“风声”中一直处于阴跌状态，最后成交价格是130万元，比他2006年购房时整整涨了100万元，但现实很快证明了“老马失蹄”的残酷。2009年年末，这套房子逼近200万元。直到今天，回忆起当年亲朋们从银行拿着高达房价80%的贷款、纷纷启动先付款后看房的“盲买”模式的情形，依然是他的心头之痛。

2010年，决策层下定决心为楼市泼冷水，开年之初就下发了关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，文件名比2008年底出台的那份多了“平稳”二字，其中抛出了二套房首付比例不得低于40%等措施，调控大幕就此拉开。此后，国务院先后出台“国十一条”和“新国十条”，推出了严格的差别化住房信贷政策，由北京“打头炮”，各地相继跟进“限购、限贷、限价、限外”四限令，烈火绵延到2011年年底，合计共有46个城市加入“限字诀”大潮，盛况与今日无二。

不过，到了2014年，除了北上广以及三亚等一些城市，全国共有40多个城市相继取消或者大幅度松绑限购政策，市场需求再度被释放，2010年开始的调控周期悄悄宣告翻篇。2015年政府工作报告提出，坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。外界认为，这为这一年下半年和2016年上半年楼市的快速回暖埋下了伏笔。

记者注意到，自2015年二季度以来，国家层面出台的楼市利好政策不断，以往积压的购房需求确实得以集中释放，成交量迅速回升且达到近几年的峰值。其中，二手商品住宅成交量同比上涨近一倍，其成交量2662万平方米是一手商品住宅成交量1310万平方米的两倍，可见二手房市场成交量之巨。

这段楼市调控往事似乎勾勒出一条尴尬的房价路径：限购大棒下，房价因为需求抑制而出现相对CPI增速较为合理的增长，可一旦放开，调控效应立刻被滚滚沸腾的市场热度消化。

更令人唏嘘的是，调控真正带来价格下行的时间甚至“昙花一现”。《中国经济周刊》记者从厦门大学经济学院一份调研资料中看到，以一揽子调控中杀伤力最直观的限购为例，2010年调控开始后，这一年热门城市房价上涨率确实接近0%，但整个红利期仅仅持续到2012年年初，此后限购的边际效应便不断递减，限购城市的涨幅很快再度超过非限购城市。

为什么以往调控效果不理想？这次会破除“魔咒”吗？

当下正处于调控周期中政策频出的“蜜月期”，大量市场观点都指向未来一段时间可能还会继续加码调控。“从城市级别和楼市热度来看，北京和广州最近推出的政策更多的是对标和看齐，除了北京二套房首付比例稍高外，其他措施并未明显突破同一梯队的政策力度，预计接下来限购范围还有扩大的趋势，调控政策执行力度也可能进一步提升。”交通银行金融研究中心高级研究员夏丹对《中国经济周刊》记者分析称。

在夏丹看来，无论是一二线还是三四线城市，凡是出现脱离居住需求、房价涨势较猛的情况都可能招致“灭火措施”迅速跟进，“房价涨幅排名居前的城市，以及城市圈溢出效应导致房价上涨压力明显增大的热点三四线市县区，特别是环京的河北诸多市县区，环深的东莞、惠州，环沪的昆山、南湖等，接下来都有升级限购、限贷的可能。”

然而，如果是仅仅依靠这些调控手段，其实际调控效果相比2010年会如何？地产咨询机构一位高级顾问对记者解释道：“调控政策最终干预的是购房者的心理预期，由于上一轮调控效果有限，一定程度会影响本轮调控的信心。”

财政部财政研究所税收研究室副研究员陈龙则直言调控政策效果有限的内因之一是利益失调。“由于我国房地产市场存在的垄断性、信息不充分等内在缺陷，导致消费者、开发商、政府以及金融部门等主体之间利益分配与博弈机制产生扭曲，因为房地产的宏观调控不可避免地引起这些主体之间利益分配的调整，比如中央政府的目标和地方政府维护自身利益最大化的目标就不一致。”

陈龙认为，由于利益同盟的存在，即使是中央将18亿亩耕地定为不可逾越的一道红线，也在开发商的宣传下，引起了消费者对土地供应不足的忧虑。

“直白地说，现在有些地方政府推出限购、限贷等政策工具大同小异，由于财政收入会受到影响，地方政府‘发自肺腑’的执行动力不足，一有风吹草动也会扎堆退出。”上述地产咨询机构的顾问分析和预测说。