三问长租房建设：发展现状如何、租客权益咋保障？

土地供应、金融服务、配套政策……

长租房起跑，怎样建“跑道”(民生调查·长租房咋租长③)

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长租公寓近年来飞速发展，北京、上海等多个城市加快租赁土地供应，住房租赁市场欣欣向荣。据专家介绍，未来全国将有30%的人通过租赁来实现住有所居，租房也能够成为体面的生活方式。长租若要更上一层楼，则需在政策上为一些土地松绑，同时配套相应的政策和金融服务，增加企业信心，解决租客支付能力有限的问题。另外还要兜住底，不让质量“跌跤”，保护承租人权益，政府更要建好“跑道”。

在市场需求和支持政策的双双助推之下，我国租赁市场和租赁机构进入了快速发展轨道，机构化租赁的代表——长租公寓由此也成为业界关注的焦点。中央经济工作会议也提出，“要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。”长租公寓发展现状如何，未来还应朝哪些方面努力，相关权益应当如何更好保障？就这些问题，记者采访了业内专家。

问 发展现状如何

供给明显增加，发展空间很大

记者：目前长租公寓进入了怎样的发展阶段？有哪些不同的发展模式？未来发展空间还有多大？

链家研究院院长杨现领：经过近几年的探索，我国长租公寓已经初步形成一批规模化专业化的品牌运营机构，既包括分散式运营管理的机构，也包括集中式运营管理的机构，特别是这两年来，包括开发商、酒店、中介、房地产基金、国有企业等参与方越来越多，相对来说供给量有明显增加。

长租公寓发展面临的主要不利条件在于租客整体支付能力不强，租赁市场的有效需求不足。根据我们的调查数据，北京市场上90%的租客年龄在21到35岁之间，80%为流动人口，60%为合租，大部分人的月收入在一万元以下。要实现长远发展，一定要在产品设计等方面注重满足流动人口以床位为主的租房需求、年轻白领以单间合租为主的需求。

需要注意的是，长租公寓在过去一年当中有点跳跃式发展的意味，尽管需求释放的速度是很固定的。相对而言，保持平衡稳定的增长速度，对长租公寓的长远发展更有益处。

易居研究院智库中心研究总监严跃进：目前，长租公寓的参与方主要包括：传统地产开发商、地产中介类企业、传统酒店集团类、互联网+资本平台类。此外，具备拿地优势的地方国企也将在政策支持下崛起，成为一支不可忽视的力量。

根据发展模式不同，住房租赁企业可以分为两种：一种是集中式自持租赁企业，主要通过获取城市新增的自持租赁用地或整体收购或整租存量物业来供应租赁住房，这里分为两种资产获取渠道，一是一级公开市场拿地建设租赁住房，二是在整个商办类物业库存过剩的背景下收购或整租商办类物业转为租赁住宅；另一种则是分散式托管租赁企业，主要通过获取个人出租房源，经过装修和包装之后再面向市场出租，主要企业有链家自如、我爱我家相寓等。

根据某些机构测算，目前，我国租赁住房约有1亿套，其中超过90%为个人出租，品牌公寓企业总占有率低于2%，开发商自持经营的居住用房不足1%。相比美国、日本的租房市场机构化率分别能达到30%、80%，我国住房租赁市场的机构化率还很低。预计到2020年，住房租赁市场规模可从现在的1.39万亿元增加至1.7万亿元，发展空间是足够大的。如果市场上供应更加丰富的租房产品尤其是长租公寓，租房也可以成为一种体面的生活选择。

与此同时也要看到，短期内大量资本涌入这个行业，可能会致使一些问题的出现，比如可能出现恶性竞争，带动用地成本、拿房成本的抬升，也可能有部分企业业务扩张过快但服务却跟不上等。对此应当未雨绸缪，不能“一窝蜂”，而要在首先保证质量的基础上加快发展。