雅居乐迅猛扩张遭拷问：年内拿地115亿为去年4倍

有分析人士称，雅居乐上半年销售额恐难完成420亿元任务；此外，今年突然高调拿地，土地成本高企，侵蚀了未来利润

■本报记者 王丽新

今年上半年，相对较为“沉寂”的“华南五虎”雅居乐突然发力，其在土地市场上一反“保守”策略，频繁高调出击获取土地。

据《证券日报》记者根据公开资料不完全统计，截至8月26日，雅居乐地产年内拿地金额总计约为114.6亿元，而其2012年全年拿地支出仅为27.94亿元，2011年则为15.7亿元。由此来看，雅居乐今年年内拿地金额为2012年全年拿地支出的4.1倍，为2011年全年拿地支出的7.3倍。

“为了保持企业开发节奏和规模扩张，避免出现可售项目断层的现象，雅居乐必然会大幅增加土地储备。”兰德咨询总裁宋延庆向《证券日报》记者表示，尤其是在目前“资本市场上不缺钱，而是缺少能够低成本融到的钱”的情况下，能够顺利融资的企业都在加快“囤货”。

不过，另有业内人士向《证券日报》记者表示，雅居乐突然大手笔扩张，企业在内部管控方面可能跟不上扩张速度，倒逼企业压力进一步增大。

迅猛“囤货”

据雅居乐地产2013年中报显示，截至8月15日，雅居乐购买17幅土地，增加了694万平方米土地储备，平均楼面地价1716元/平方米。目前，雅居乐地产土地储备至4121万平方米，全部土地储备平均地价为1206元∕平方米。

值得注意的是，该17幅土地中仅4幅地块总地价超过10亿元，10个项目建筑面积在40万平方米以下。其中，上海松江区地块楼面地价最高，为6100元/平方米；佛山新城地块楼面地价4398元/平方米。

此外，8月16日，雅居乐以6.61亿元取得浙江省宁波市2幅宅地，预计总建筑面积为56.2万平方米，楼面地价为每平方米1178元。

同时，雅居乐地产土地储备平均楼面地价也由2013年3月25日的1148元∕平方米增加至2013年8月15日的1206元∕平方米。

对此，雅居乐集团董事局主席陈卓林解释道，由于公司在2012年较为保守，只拿了约30亿元的土地，所以今年较积极。但他强调，公司新拿的土地平均地价较低，保证了合理的利润空间。

同时，雅居乐高层在其2013年中期业绩发布会上表示，目前土地储备足以支撑公司未来几年的发展。下半年，是否拿地则要视公司的资金情况以及地价是否合理而定，“如果地块的价格不是很合理，我们就不会那么快买”。

此外，陈卓林表示，目前公司手持现金150亿元，足以应付下半年开支。

对此，CRIC研究中心分析师沈晓玲分析认为，雅居乐地产于今年上半年通过不同渠道借款123.44亿元，并对其中40.98亿元成本较高的借款提前做了替换，使得企业的资金成本从8.5%下降至8.1%。

对此，有分析人士认为，在上半年销售161亿元不及预期的情况下，上述借款也许就是雅居乐能够在土地市场迅猛“囤货”的主要原因。

“一般情况下，开发商会拿出当年预计销售额的20%来购地”，宋延庆向《证券日报》记者表示，雅居乐今年的销售目标为420亿元，其2012年销售额约为330亿元。以此推算，其今年拿地金额预计为80亿元左右可能比较合理。

显然，雅居乐的步子迈得更大了一些，这可能意味着“改变”，也意味着风险。对此，另有业内人士称，新增土地如果想达到陈卓林所示的“短平快”策略，争取“加快12个月-14个月的开发周期”的话，公司的内部管控可能跟不上，导致企业无法快速消化土地储备，保持较好的推盘节奏。如此一来，雅居乐的扩张可能并不会达到预期效果。