延城楼市成交量上涨 市场回暖迹象明显

□本报记者 张 莎

从今年5月份起，延城楼市的新房和二手房成交量都出现了“大跳水”的走势图，在最低迷的时期，不少楼盘和中介公司可以说是门可罗雀。近几日，记者走访延城多家楼盘和中介了解到，经历了房贷“松绑”等政策利好刺激，再加上年末多家楼盘“以价换量”，加大了价格优惠，观望半年多的购房者开始入市，延城楼市成交量出现明显上涨趋势，尤其是二手房市场，回暖迹象明显。

成交数据飘红 本月有望迎来小高峰

楼市的成交数据往往能最真实地反映市场的情况。

记者在南平房地产管理信息网上看到，截至11月19日18时，南平中心城市本月新建商品住宅销售已达97套，接近10月份的整月交易量。由于贷款办理等原因，商品住宅从认购到成交有一个缓冲期，业界普遍认为这个数据存在着近一个月的滞后，也就是说，从10月份起南平商品住宅交易量就出现了明显上涨。

根据南平市房地产交易登记服务中心提供的数据：南平中心城市10月份二手房交易量为150套，11月份截至19日11时为274套。11月份不足20天的交易数据就接近10月份整月的两倍。然而即使是10月份150套的二手房成交数据，都比前几个月有明显的上涨。

在众多房地产业内人士看来，这些数据虽然距往年同期的成交量有一定差距，但仍给他们带来了不少信心：观望了半年多的购房者终于开始下单，延城楼市开始出现回暖迹象。

房企年底冲量 “以价换量”成趋势

“万联·蓝湾国际，特价房5388元/平方米。”“正荣10套特惠房，最高5288元/平方米。”“江南·中央金地，11层仅4999元/平方米就购了!”

为了冲刺年底销售任务，给优惠、送大礼、特价房，就连往常最为神秘的“最高价”都以最大的字体写在了广告宣传上。在距离年底只有一个半月的时间，延城各家房企纷纷开启“以价换量”模式，正式进入年底冲刺阶段。

“在本月7日、12日、17日这三天分别在闽北日报的一版刊登了三期特价房的宣传广告，效果非常明显，这10套特价房目前已经销售一空。”正荣·财富中心一位营销人员告诉记者。

“目前年底的价格十分优惠，我们许多老业主都带着亲戚朋友前来购买。”新城中心一位营销顾问表示，这段时间许多原先观望的市民开始有意向购房，前来询价、对比配套的市民开始增多。

“近段时间不仅前来看房的市民比前段时间有增加，而且现在来看房的大多都是带着成交意向前来，成交成功率比原先高出许多。”武夷名仕园一位置业顾问表示。

二手房好议价 优质房源仍坚挺

“我有一套位于新建村的房源，去年有人问的时候我报价是63万，现在60万左右就可以成交。”19日，在位于马坑路的品房置业中介公司，余先生报出了自己一套二手房的心理价位。

这家房产中介负责人胡廷钱告诉记者，楼市低迷了半年时间，一些原先坚持不降价的房主近期开始主动降价，购房者议价空间变大，吸引了不少观望的购房者。“可以说原先不少业主的报价都是心理价位加上一些泡沫，而如今大多数业主都主动把泡沫抹去，让手中的二手房以比较实在的价格再次进入市场。”

“只要你开出的价格不要低得太离谱，基本都能找到合适的房源。”品房置业一位中介人员告诉记者，年终不少人资金比较紧张，急于出售手中房源，这时候议价空间就比较大，很容易成交。但他也提醒购房者，在购买前一定要查清这套二手房是否存在抵押，不要因为价格低就冲动付款。

这位中介人员还表示，议价空间大的二手房基本都是上世纪90年代建成并无电梯的房源，而近年来位于市中心的一些新电梯房价格仍比较坚挺，这些优质房源基本很难降价。

信贷松绑显效 银行放款明显加快

为什么近期延城楼市成交量涨幅明显?除了价格因素外，还有一个十分重要的原因，就是已经在延城落地的房贷新政。

“在房产交易中，银行可以说是关键性的一环。央行9月底政策松绑，认房不认贷对于二手房导向性明显，二手房成交得到集中释放。”金源房产中介一位工作人员向记者表示。自房贷新政出台后，各家银行开始积极执行，原先就连首套房的二手房交易贷款都很难批下来，现在无论是首套房还是二套房，银行放款速度明显加快。

由于前半年时间银行二手房放贷几乎停滞，大多数购房者没有全款支付的能力，选择了持币观望。这位工作人员分析道，基于信贷政策的松绑，促进了二手房的成交，不少二手房购房者都想乘此机会快速出手。

随着银行放松首套房贷评定标准，无论是新房还是二手房，购买二套房的购房者首付由六成降至三成，再加上利率较以前更加优惠，两项金融优惠的叠加，在一定程度上刺激了刚需和改善型需求入市。

苦等七折利率 房企现“观望危机”

虽然延城新房和二手房的交易量出现明显上涨，但仍有一些购房者依旧观望。市民刘先生告诉记者，“房贷新政出台时不是说贷款利率下限为贷款基准利率的七折吗?家里人都劝我再等等。”

刘先生的观点代表了相当一部分购房者的态度，延城的购房者大多是工薪阶层，利率的折扣与他们息息相关。看似“虚无缥缈”的七折利率政策对于他们来说反而是一个等待的信号，购房者苦苦等待银行的七折利率，使得许多房企陷入了购房者的“观望危机”之中。

“购房者的心态就是，万一我现在去银行办理了贷款，银行利率才开始打折，我不是亏了吗?所以他们宁愿观望，等待利率打折。”延城一家楼盘的销售负责人告诉记者，房贷新政虽然促进了房产交易量的提升，但是该政策反而使一些购房者加重了观望情绪，对购房仍持观望态度。

记者从银行业内人士方面了解到，下限七折只是央行推行的指导性政策，具体利率由银行业金融机构根据风险情况自主确定。当下不少银行的保本理财、无风险理财年化收益率都在5%的水平，银行贷款利率再给相应优惠，会使银行自己都亏本，所以七折利率很可能只是“传说”。

太离谱不可能 房价没那么虚高

银行利率七折不可能，在延城各家银行连利率打折都难以见到。不少购房者就将降价的小算盘打到了房价上：既然银行利率不打折，房主或楼盘每平方米再降个几百元行不行?

一家延城的中介公司工作人员明确否认了这个说法，虽然不少二手房有议价的空间，但是要是低于卖方的心理价位，或者开出太离谱的价格，成交几乎不可能。

一家楼盘营销负责人给记者算了笔账：作为山区的延城楼盘开发成本要比其他城市略高，抛开楼面价，新房的建安成本、税收成本和投资利息、办公成本就达到3000-3500元/平方米，各家楼盘楼面价(土地成本)不一，大多数楼盘楼面价都在2000元/平方米以内，两者相加得出的就是房企的开发成本。所以在延城若想等到新房房价跌至三四千元再抄底，已经没有这个可能性。

想买房可出手 明年春节后或涨价

那什么时机才是买房的最好时机呢?业内人士认为，无论是新房还是二手房，现在出手便是最好的时机，明年春节后延城房价有可能会出现回暖上涨。

业内人士分析，由于行政中心将从延平搬至建阳，未来一段时间延城的土地市场很可能不会太活跃。而南平中心城市可售住宅套数一直在一万套左右徘徊，如果一段时间没有新盘入市，随着可售住宅存量不断走低，就会出现供需紧张关系，有可能触发房价上扬。

另外，目前二手房的交易量已经开始恢复，而春节过后买卖双方资金都不像春节前那么紧张，所以二手房的让利空间不大，每年的二月、三月是延城二手房交易的传统旺季，届时二手房价很有可能会出现上涨。

无论是房贷新政的落地，还是年末开发商“以价换量”，成交量数据上涨都显示目前延城的房价有着较高的性价比，购房者开始积极入市。对于正在观望、有意向买房的购房者来说，延城最佳购房时机已经到来。