赋予租购房者子女同等权利 降温一线城市楼市

通过更深入的调查研究发现，严格就近划片入学实施后，所有的儿童入学条件，无论是“单校划片”还是“多校划片”，都指向自有产权住房。而租房者并不能算是片区的一员，子女极可能无法在当地入学。即使运气好得以勉强入学，也只能按教委指定进入本区县最差的学校就读。这无疑造就了新一轮的局部“抢房运动”，住房利用效率不断降低。以某热点城市某区新公布2016年小学入学条件的为例，三类无房户子女都可能无法入学：一是集体户籍无房户，如果未获公房配租，仅租住私人住房，子女将无法在当地入学；二是具有其它区县户籍，但在该区工作和实际租房居住（无自有产权住房）的家庭，子女将无法在就业和实际居住地入学；三是外地户籍租房居住者，需要办齐苛刻的五证（实际需要提供的证明可能多达28个以上），否则也将无法入学。但另一方面，如果出手高价购买了住房，则这些入学难题居然能迎刃而解。前两类无法入学的家庭现在可以优先入学，第三类外地户籍家庭除了在北京等特大城市，购房后也可顺利落户入学。在有些学校，还将购房入户的年限与入学资格相挂钩。这几乎是在声明，合格的父母不仅要买房，而且要提前尽早抢房，最好孩子一出生或未出生之前就把房子买好。

当购房几乎变成了子女成功入学的充分必要前提条件，一线城市住房特别是学区房逆市出现恐慌性抢购也就并不奇怪了。尽管房价已经过高，经济基本面也不大支持房价上涨，但购房者逆势抢房的行为并不能简单称之为非理性。中国社会受儒家文化影响巨大，向来极为重视子女教育。古人尚有“孟母三迁”之佳话，今人为了子女入学资格砸锅卖铁购房也就不奇怪了。

如果现有的儿童入学条件不发生变化，一线城市房价在经历了本轮猛涨后，即使出现短期调整，其长期上涨趋势也不会有所改变。各种差别化增税、限购限贷、需求管控等调控措施，都难以使一线城市楼市快速有效降温，甚至还可能引发新的抢购。近期被热议的清理“首付贷”，也不能改变这个市场趋势。

根据CQCHPI房价指数显示，2015年第四季度北京市房价同比上涨最快的两个板块分别为金融街板块（27.74%）与中关村板块（19.36%）。而这两个房价大涨板块正好均为北京市最好的学区所在地。这也印证了本文关于购房入学推高一线城市房价的论断。

为促使特大城市房价回归理性，除了信贷和需求管控外，更重要的是应尽快改革现有儿童入学政策，赋予租房与购房者子女同等的入学权利。2016年《政府工作报告》提出要“建立租购并举的住房制度”，这首先需要落实租房家庭与购房家庭的同等权利。从长远看，实施租购房子女同等入学，不仅有利于促进自由迁徙，更有利于提高低收入阶层的受教育水平、增进社会凝聚力，这对于国家民族的发展无疑具有深远的正效应。在实施租购房家庭入学同权后，对于多数学位不紧张的片区而言，在本学区实际居住（租购房均可）就是入学的唯一住房门槛。为避免少数热点学区出现群租挤兑入学的现象，这部分热点学区可采取国际通行的作法，增设实际居住条件作为入学门槛。并通过定期与不定期入户访问调查、全社会公开监督等办法，来保证入学儿童其家庭租购的住房能满足基本居住条件。以实际居住条件而非产权作为优质学区入学标准，也可以有效避免11平方米破败“住房”售出460万天价的社会冷笑话再度出现。（邹琳华 作者单位：中国社科院财经战略研究院）