一线城市成交活跃 今年楼市探底回升概率大

新年伊始，人们对于楼市的关注热度不减。近日，国家统计局发布了2014年12月份全国70个大中城市住宅销售价格变动情况统计数据。数据显示，我国主要城市房价同比继续下降，但总体环比降幅继续收窄，成交量有所放大。其中，深圳成为全国3个月来首个房价上涨的城市。专家表示，限购放开、信贷调整、促销加强等是此次回暖主因，随着供需结构的持续调整与多元分化发展格局的确立，楼市在持续探底后迎来温和回升将是大概率事件。

跌势趋缓成交量放大

数据显示，在我国70个大中城市中，新建商品住宅(不含保障性住房)价格环比下降的城市有66个，环比上涨的有1个，持平的是3个。从同比价格变动来看，去年12月最高涨幅为2.1%，最低为下降10.3%。同时，二手房总体价格变动情况与新建商品住宅差别不大。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟在解读统计数据时表示，当前楼市呈现“环比总体降幅继续收窄”、“同比继续下降”、“一线城市成交活跃”等特点。刘建伟指出，一方面，受前期信贷政策调整、央行降息、年末开发商加大推盘力度等因素影响，12月份70个大中城市新建商品住宅成交量环比增长近9%，再创年内新高；另一方面，受去年同期基数较高影响，房价同比仍下降，且新房和二手房价格同比综合平均降幅均比11月份有所扩大。

中国社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立在接受本报记者采访时表示，本次统计公布的结果其实并不令人意外。“事实上，在去年限购大面积放开、信贷政策转向积极之后，楼市成交的量和价在2014年四季度就出现了回暖苗头。”尹中立说。

多元发展重塑新格局

相关资料表明，除了跌势趋缓等特征外，我国房地产市场正呈现出多元分化格局。以环比变动衡量，一线城市整体平均上涨，新房和二手房价格环比平均涨幅分别为0.1%和0.4%；二、三线城市房价仍然下降，但降幅缓慢收窄。

从成交量看，12月份北上广深四市新建商品住宅成交套数环比增长均超15%，远高于全国平均水平。而在库存方面，在上海易居房地产研究院监测的35个城市里，福州、南京和九江等城市库存增加，同期太原等6个城市的库存同比下滑。

“楼市分化最直接的原因就是人口流动趋势。”尹中立表示，目前我国人口流动依旧以从农村到城市、从小城市到大城市为主，人口净流入多的城市房地产去库存压力就小，地产商的营销手段也相应地更易见效。

中国国际经济交流中心研究员陈永杰告诉本报记者，我国房地产市场的供需结构也在发生变化。“楼市如果按纵向划分，可分为一、二、三、四线城市，如果按横向看，也有东、中、西、东北之别，且各地区经济及人口结构不尽相同。”他分析，从供给端看，部分中小城市已经供给过剩，持有多套房者基于收益率、反腐及房产税等预期，心态发生变化，由房屋的需求者变为供给者；而从需求端看，过去的投资、投机性需求也正在逐步变为新增人口需求、改善性需求等真实性“刚需”。这些都是重塑楼市多元新格局的重要因素。

温和调整将成新常态

房地产市场将何去何从？专家普遍认为，未来中国楼市并不会出现美、日式的崩盘，而是在逐步探底结束后呈现温和增长。

陈永杰表示，判断楼市发展方向应从多方位观察，其中很多事实和趋势是不容忽视的。

“首先，1998年房改之后中国住房存量便持续升高，目前从户均保有量上已经达到了西方国家的水平。但是我国房产资源分布不均衡，还有很多人没有房或买不起房，从而形成刚需群体。其次，尽管房地产业依然重要，但未来房地产投资增速很难再超过固定资产投资增速，整个经济对房地产的依赖也将逐步降低。最后，随着不动产登记、房产税、反腐败等政策的深入与广大人民收入水平的提高，楼市‘投资投机性需求’也必将向‘居住性需求’过渡。与此同时，中国经济发展势头向好，一线城市依然吸引中高端人才等现实，也都将左右着楼市在新阶段下的格局。”陈永杰说。

尽管温和调整概率大，但也不应忘记风险的存在。“一方面，美元持续升值将驱使部分资本流出中国；另一方面，随着我国经济结构的深入调整，2015年固定资产投资增速或下降。因此，看待楼市也不宜盲目乐观。”尹中立提醒。记者 王俊