莆田律师在线：房东不让转租，5万元转让费收不回来怎么办？

网友咨询：

前几年，自己打算做生意，于是租了一间门面房，当时有五万元转让费，但跟房东签合同时，合同上没有提到转让的问题。后来，房租一年到期，我跟房东再准备签合同时，房东拿了份新的合同，附加了一条“未经他同意不得随意转让房屋，否则有权收回”。如果这样签了的话，等于我当初出的五万元转让费很有可能就收不回来。请问，房东可以这样任意加条款吗？有什么办法能保住转让费？

福建律海律师事务所律师潘碧霞解答：

首先，转让费是指在租赁期内，下家经营者希望获得店面经营权，向原经营者支付一定的转租费用。转让费中一般包含原经营者的装修费、杂费和其他相关成本。故当初该网友所支付的5万元转让费是给原经营者的，并因此获得原经营者剩余租赁期限的经营权。

其次，根据法律规定，如果租赁合同中约定可以转租的，那么出租人不能以承租人转租为由解除合同。也即是说，承租人在租赁合同期限内可以任意转租给下家，并要求下家支付一定金额的转让费。如果租赁合同约定不许转租的，承租人将房屋转租给别人，出租人是有权解除与承租人的租赁关系，并收回出租的房屋，承租人也有可能遭到次承租人（下一家经营者）的索赔。若租赁合同未就转租问题作出约定，承租人的转租行为仍需要征得出租人的同意，否则出租人若在六个月内以此为由提出异议，该转租行为是不受法律保护的。故该网友在缴纳5万元转让费后与房东签订一年期的合同，该合同上虽没有谈到转让问题，但其在租赁期间如果要转租的话，仍需征得房东的同意。

第三，该网友的租赁合同到期后，房东在续签的合同（即新合同）中附加一条“未经其同意不得随意转让房屋，否则有权收回”。该条款是按照房东的意愿所发出的新的要约，并未违反法律规定，该网友可以选择续签合同或者不签，任何人不得干预。

因此，根据该网友的陈述，你与房东签订的合同已经到期，你主张收回已交的5万元转让费是归上一家承租人合法所有，你主张该转让费无法得到法律支持的。如果你在租赁期限内转让该房屋，你可以在续签合同时与房东协商，在新的租赁期间经房东同意转租后，你向下家经营者收取的转让费归你所有。

综上，律师建议，签订合同前要认真阅读并理解合同条款，明确合同双方的权利和义务，以免发生不必要的误解及纠纷。

法律依据：

1.《合同法》第三条规定：“ 合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方”。

2.《合同法》第四条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”。

3.《合同法》第十四条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束”。

4.《合同法》第二十条规定：“有下列情形之一的，要约失效：（一）拒绝要约的通知到达要约人；（二）要约人依法撤销要约；（三）承诺期限届满，受要约人未

作出承诺；（四）受要约人对要约的内容作出实质性变更”。

5.《合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。

6.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》　第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”。

7.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十六条：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼”。

“律师在线”

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