莆田律师在线：卖房人不配合办理过户，买房人该怎么办？

网友通过“莆田东南网”微信号咨询：

去年，我购买一套二手房，当时不能过户，但现在可以过户了。合同约定，出卖人应无条件配合办理过户手续，但现在对方却左右推脱。我想以不配合过户为由，要求对方退还全部购房款，不知道行不行？

福建壶兰律师事务所律师朱琦菡解答：

一、约定情况。如果双方合同中约定若出卖人不配合办理过户的话，应当退还全部购房款的。该网友可以要求解除合同并退还全部购房款。

二、法定情况。如果该网友能举证证明房屋未能过户仅是因为出卖人原因，不存在第三方和买受人自己原因的，可以分为两种情况：1.双方约定的或法定的过户时间已经超过一年的，可以要求解除合同、退还购房款及赔偿损失；2.未超过一年，可以向出卖人发出书面通知，要求其在一定期限内配合办理过户手续，若仍未履行，则将要求解除合同。该种情况建议记得保留相关催告凭证。

【法律规定】

1.《合同法》

第九十三条 当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；

(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

(五)法律规定的其他情形。

第九十六条 当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。

2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十九条 商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

“律师在线”

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