莆田律师在线：买了二手房，原租客不搬怎么办？

网友通过“莆田东南网”微信号留言咨询：我买了一套二手房，房款一次付清，买完后，租客却不肯搬走。因为租客把套房当工作室用，而且买完后，我才知道租客和原房东签订的是两年租赁合同，但到现在才过了一年。我买这房子也是为了住，现在我自己那边的租房已经快到期了，这种情况怎么解决？

福建凌龙律师事务所律师姚春兰解答：

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持”以及《合同法》第229条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定可知，我国法律已明确规定买卖不破租赁。因此，虽然网友系该房屋的所有权人，但现有承租人仍然有权利继续承租该房屋，网友无权要求现有承租人退租。

但网友可分情况行使权利：

1.若房屋出卖人在出卖房屋时，未如实告知房屋已出租的事实，网友可依据法律规定变更、撤销买卖合同，或依据法律规定、合同约定，解除该房屋买卖合同，并要求房屋出卖人赔偿损失等违约责任。

2.若买卖合同无法解除或网友不愿意解除、撤销的，网友可与承租人协商解决，若承租人不愿意退租，网友便与承租人建立了租赁关系，可以向其收取租金。至于房屋出卖人，网友可要求其承担违约责任。

【法律依据】

《合同法》第五十四条 下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：(一)因重大误解订立的;(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

《合同法》第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

律师建议：在当今社会中，因购买二手房出现此类现象的比比皆是，因此二手房买受人应当在购房前充分了解要购买的房屋的产权是否清晰，是否存在抵押或是否已经出租，如果出租，租赁期限是否快到期，避免影响自己的购房用途或自己的投资计划。

“律师在线”

不少市民在日常生活中，遇到各类合法权益受侵害时，往往不知该如何拿起法律武器维权。

为充分发挥律师、新媒体在普法宣传教育、化解矛盾纠纷、促进公平正义、维护社会稳定等方面的重要职能作用，探索实践“律师+新媒体”解决问题、回应群众新方案，推动提升互联网时代全社会各领域法治化水平，促进完善基层社会法治、德治、自治、共治“四位一体”善治体系，莆田市委政法委、市司法局、市法学会、市律师协会、东南网莆田站联合在全市范围内开展“律师在线”活动。

市民在日常生活中，如遇到各类纠纷，不知自己的合法权益是否受到侵犯，若权益受到侵犯又该如何维权等等相关的法律问题，均可以通过以下途径向东南网“律师在线”反映，我们将邀请律师及时为你解答相关法律问题。

1.关注“莆田东南网”或“正义莆田”微信公众号，在对话框输入关键词“律师”，即可进入“律师在线”栏目留言。

2.拨打东南网莆田站新闻热线0594-2535366反映。

3.通过新浪微博东南网莆田站官方微博留言反映。