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美国经适房制度也讲市场公平尊严
www.fjnet.cn 2009-04-17 17:19  薛涌 来源:新闻晨报    我来说两句

最近,我的系主任告诉我,在波士顿近郊的Brookline,有一组经济适用房出售,我完全有资格申请。我听了吃了一惊:这么贵的区,怎么能有经济适用房呢?另外,我好歹也是个教授,工资固然不比小民百姓多多少,但也不至于成为需要救济的穷人吧?

这一小事,很说明经济适用房在美国社会中的角色。如果大学教授也能住上经济适用房,那至少说明了经济适用房的普及。

美国对住房费用的理性承受水平有一个通行定义:当每年的住房费用(包括房地产贷款、保险、房地产税等等)超过税前收入的30%时,就到达了难以承受的水平。另外,如果你的家庭收入(在考虑人口的情况下)在当地中等家庭收入的80%以下,就成了低收入阶层。我虽然工资超过中等收入,但一家三口只有我一个人工作,一平均下来正好进了低收入线。

建设经济适用房,联邦和州都有一定的经费。不过,许多经济适用房也靠市场运作。麻省在1969年就以“40B条款”作了立法规定:每个市镇如果经济适用房低于住房比例的10%,那么只要开发商愿意拿出项目中的20%-25%住房作为经济适用房,就可以绕开当地的区域规划法而建设高密度的房子。所谓区域规划法,是美国居民保护自己利益的重要武器。每个市镇通过区域规划法限制住房建设的密度,保证自己的生存空间和房产价值,也使公共设施免于超载。有些社区故意把区域规划法定得很严,如要求一英亩地(将近一个足球场那么大)只能建一栋房等等,提高了建房用地成本,使穷人搬不进来。“40B条款”则要求各市镇有10%的经济适用房,如果达不到这个标准,那么开发商就可以突破一英亩一栋房的区域规划法,用一英亩建十套公寓,大大降低了用地成本。建成后只要拿出两三套当经济适用房,其他几套就可以用来赚钱。居民如果不愿意这样的开发商“入侵”,就得想办法自建经济适用房。

这个“40B条款”,外号叫“反势利法”(anti-snob law)。波士顿周围几个地区,有的中等房价上百万美元,其区域规划法非常苛刻,用地成本很高,只有富人能住得起,被称为趋炎赴势的社区。但有了“反势利法”,低收入阶层就也有机会住进这些地区。

对于经济适用房,各国根据自己的国情有各种政策措施,美国的各州也都有不同的处理方式,不可照搬。但是,这些不同的政策措施,有着类似的价值追求,即扶助低收入阶层购房,并设法让他们在自己的社区里不因为贫穷而显得低人一头。对这些经济适用房政策,我们应该认真研究,以便制定自己的经济适用房政策。令人忧虑的是,许多人对于这么丰富的经验毫无研究,张口就要叫停经济适用房,甚至还有建富人区的呼吁。这与文明社会的价值已经背道而驰。


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