与“一次房改”相比，“二次房改”需要强化的正是政府部门的行政职责，即通过行政部门对市场需求的重新划分，来实现供求平衡。

　　随着地价、房价展开新一轮飙升，使得现行住房制度的弊端显露无遗，“二次房改”的呼声也随之而起。 据报道，14位房地产界专家学者日前已联名上书，建议进行二次房改，建立“三三制”住房制度，解决中等收入家庭的住房问题。

　　所谓的“二次房改”是对比于1998年的房改而来，也正因此，对比不同时期的房改背景，对于我们分析“二次房改”显得尤为重要。11年前的房地产体制改革，有内部和外部两方面因素作用。从内因上看，国家财政实力严重不足导致计划分房体制不堪重负；从外因看，公众庞大的住房需求长期被压抑，再辅之以房地产开发商体制与按揭贷款体制，突破了房地产建设资金不足的瓶颈，最终推动了房地产市场长达11年的繁荣发展。

　　尽管当下的房地产市场已经过度繁荣，但正是靠着1998年的房改，才解决了大多数公众的住房难题，其历史意义不容忽视。对比于11年前的首次房改，笔者认为，“二次房改”推进的难度要更大，需要调控部门的理念革新与全面体制改革的配合，否则“二次房改”反而有可能加剧市场的不平衡问题。

　　首次房改成功的最大启示在于政府因素的顺势退出。开发商建房、银行贷款、老百姓买房，最终通过市场机制解决了行政分配体制的不足。与之相比，“二次房改”在理念上是对首次房改的扬弃，需要强化的正是政府部门的行政职责。也就是通过行政部门对市场需求的重新划分，来实现不同需求领域的供求平衡。其关键在于，能否建立起一套完善的运行机制去保障行政干预效率最大化。

　　以经济适用房为例，地方政府部门的建设热情就远远低于期望。数据显示，今年上半年全国各地新开工经济适用房只完成了全年指标的37%。各地政府对于保障住房的建设热情并不高，毕竟，扩大保障性住房建设，不仅减少了地方政府的商品房土地出让金收入，而且由于此类住房项目还享受税费减免，反而会加大地方的财政缺口。不仅如此，由于保障性住房行政干预因素被强化，所以其中的权力寻租风险大幅提升，之前经济适用房摇号的连号事件，以及“开宝马住经济适用房”等问题，就是明证。

　　换句话说，所谓商品房、经济适用房、廉租房的“三三三”体制固然应该成为政策努力的方向，却并不容易成功。首次房改成功靠的是财政放权、市场介入，而二次房改则需要行政承担起更多的责任。市场可以自发形成合理均衡，行政因素却难以做到分配体系的合理。

　　当然，这并不是说反对房地产体制改革，而是建议相关论者能寻求妥善解决这些问题的途径。笔者在此提及一些思路建议：其一，市场化的房地产供给必然是主流，所谓简单的“三三三”平均法显然不妥，从长期经济发展看，保障性住房比例越小越是经济管理成功的标志。调控部门需要创造居民财富增长的稳定机制，并使得中低收入群体整体规模随之而削减。其二，地方政府的经济考核是制约保障体制完备的最大障碍，应尽快推进政府体制向公共服务的角色转变。

　　从这个意义上讲，制约保障体制完善的制度瓶颈能够得到突破，保障性住房建设不足的问题才能迎刃而解。（马红漫，经济学博士）

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