十年一觉别墅梦。用这句话来形容那些位于江苏无锡市滨湖区蠡园经济开发区西园里科技楼的12户业主来说是最恰当不过了。

2001年，这些业主以高于周边约2.5倍的房价购买了目前所拥有的房屋，买房合同是和西园里街道签订，契税等费用和手续都是按照商品房买卖进行。他们想不到的是，在他们看来手续完备的房产，在十年后的今天却面临拆迁，且拆迁价只值14万元，而当年这些业主所花费的金额却是40万元。

这里不是次贷危机后的美国，也不是战火纷飞的非洲，那为什么当初价值40万元的房产在十年后的今天会变成14万元？要知道，过去十年是中国房地产业的春天，伴随着住房商品化的推进，城市房价急剧上涨，十年间房价上涨10倍并不是新鲜事。

这一切都要拜中国特殊的土地制度所赐。按照我国的《土地管理法》规定，我国的土地实行用途管制制度，将土地按照用途分为农用地、建设用地和未利用地。世界任何一个国家的政府都会按照土地位置和周围的环境对相关土地用途进行分区和管制。

中国土地管制制度之所以特殊，是因为土地用途的判断标准是根据土地所有者的身份。《土地管理法》第34条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。”这意味着，只有国有土地才可以作为建设用地，而集体所有的土地除了用于“兴办乡镇企业、村民建设住宅或者乡（镇）村公共设施和公益事业”以外，一律不得用于非农用途。

由于集体所有的土地不能用于非农用途，而由农业获得的回报极低，这就意味着集体土地所有者从土地所获得的收益必定不高。当这些农地被国家征收为建设用地之后，以“原用途”为标准的补偿标准就导致集体土地所有者和使用者所获得的补偿标准极低。当西园里科技楼的业主同西园里街道签订房屋买卖合同的时候，他们或许不知他们所购买的这个别墅项目存有先天缺陷；而且，以常人的直觉，他们更难以相信，街道这一政府派出机构所开发的房地产项目是违法的并且会在今后被取缔。

是的，西园里科技楼业主在十年前所购买的别墅就是我们今天所说的“小产权房”。这些房产项目建设在集体土地之上，土地本身未按《土地管理法》的规定办理农用地转用审批，当年这些土地的使用也没有获得区县级以上政府的批准。

我们可以指责这些业主没有在购买房产前聘请专业法律人士做好调查，因此今日这些别墅被拆迁，后果都要由其本人承担。但需谨记的是，非房产专业人士怎么会想到，和政府做的买卖会是违法的？我们今天指责小产权房的业主以低于周边市场价的价格获得的那些房子可能有偷逃土地出让金的嫌疑，可是谁又能够想到当年以高于周边房产价格2.5倍的价格所买到的房子也有法律形式上的瑕疵？

西园里科技楼业主们的遭遇，表面上来看是受小产权房之害，但究其本质，二元的土地政策是悲剧的根源。而且近年来随着城市面积的扩大，这种悲剧有愈演愈烈的趋势。发生在去年四川的唐福珍和今年江西宜黄的钟九如身上的拆迁悲剧就是典型。

悲剧之所以产生，症结在于集体土地和国有土地的“同地不同价”现象。当利益相关者无法容忍这种土地价格的城乡剪刀差而以命相反，每一个正常人都无法忍受这种不平等时，我们的土地行政管理部门居然还能对此无动于衷，继续死守计划经济时的教条——以土地身份作为土地用途管制的识别标准，这是属于对法律的遵守还是对正义的漠视？