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物业费交还业主管的法治意义
www.fjnet.cn 2011-07-21 09:03  王琳 来源:京华时报    我来说两句

创新社会管理的当中,社区管理是引人注目的领域,而社区管理的关键就在于业主自治的落实程度如何。

市住建委前日公布《北京市住宅区业主共有资金管理暂行办法(征求意见稿)》,将物业费、住宅专项维修资金等纳入“业主共有资金”,交由业主大会账户管理。该“办法”若能顺利通过,意味着业主大会将取代物业公司,成为业主共有资金的直接管理者。

曾几何时,物业公司在小区的存在,最主要的方式就是凭借与开发商的关系,先占为王。在未得到业主授权的情况下,物业公司自我加冕了小区管理权。诸如业主共有资金、小区广告位的管理等,均由物业公司说了算,业主一入住小区就被迫接受既存的“管理者”。

这不是社区自治的应然状态,也不符合《物权法》。《物权法》在业主和物业关系上,明确了业主大会和业主委员会的存在,并以“物业服务企业”替代了原有的“物业管理企业”。这是一次常识回归,但要对固存的陈旧观念进行纠偏还需时日。

简言之,业主对所属物业的管理属于自物权(所有权)主张,这是典型的私权利范畴。

物业费、住宅专项维修资金、共用部分经营收益等,均为业主共有资金。这笔钱的所有权人是业主,业主对自有资金的管理,到整个小区公共领域的管理,与公民对私有财产的管理并无本质区别。不同的只是,前者由业主集体行使权利,后者由所有权人单独行使权利。

创新社会管理当中,社区管理是引人注目的领域,而社区管理的关键就在于业主自治的落实程度如何。从社区自治看社会管理,其实每个社区都蕴藏着一个“法治模型”。业主通过业主大会和业委会实现对小区的管理,而物业公司的合法性只有两个来源:一是业主大会的选定及委托;二是经业主大会授权后由业委会来选定及委托。有了业主的意志和选择,才有业主对自选物业公司的认同。物业公司的全部权利来源于业主的授予,物业公司的定位只能是由业主产生、对业主负责,并向业主报告工作的服务机构。

在这样的模式下,由业主大会管理业主共有资金不过是自然而然的事。陌生人社会是契约本位的社会,合意是契约的基础。法规先行,有助于减少社区自治的阻力,但也要看到,业主自治不会自动实现,业主的自治能力也不是一天两天就能成熟起来。对于这一新鲜事物,我们应保持足够的耐心。

责任编辑:李艳
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