房价“合理回归”不能只盯开发商

国家统计局3月18日发布消息显示，2月份，全国70个大中城市中，价格下降的城市有45个，持平的城市有21个，上涨的城市有4个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.1%。

某种意义上，楼市调控政策已经发力，效果显现，“房价过快上涨”的势头得到基本抑制，但这不是楼市调控的终极目的。如何促进房价“合理回归”，已然成下一步楼市调控所要面临的要问题。3月14日，在中外记者会上，温家宝总理明确地指出，房价还远没有回到合理价位，并表示调控不能放松。

温总理的此番讲话对楼市预期的影响是很大的。“促进房价合理回归”亦被写进了2012年《政府工作报告》。去年，12月9日，召开的中共中央政治局会议和12月12召开的中央经济工作会都明确指出：“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”。

通俗讲，“房价合理回归”就是降价，但“合理回归”本身有着很大的解读空间，房价应该降多少才合理？温总理在回答记者提问时说，“应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配”。

就统计局的最新数据看，全国70个大中城市房价基本没怎么降，且还有城市环比上涨。虽中央不断重申调控决心，可楼市目前仍处于僵持阶段，距“合理回归”还有很长的路要走，至少目前缺乏清晰的“合理回归路径”，诸如应该降多少，怎么降还处于模糊之中。

但就一二线城市而言，房价严重脱离居民的收入承受力。按照国际通行的标准，“房价收入比”在4到6倍之间是最合理的。而当前，据统计，一线城市和部分东部二三线城市，房价收入比显著偏离合理区间，甚至北京、上海、厦门、杭州、深圳等城市多在12倍以上。可见，房价降价的空间还很大。

时下，比较流行的观点有两种，一是中国房价降价可下降20%-30%，二是房价应该大跌50%-60%。不同的人有不同的看法，且本身一些观点就极具争议性。但有一点是基本达成共识的，当前的房价应该继续降下去，距“合理回归”还差一段距离。

以上是仅仅从降价幅度上考量的，我们必须明晰，促进“房价合理回归”，不只是开发商要让利。能够基本代表行业利润水平的，房产巨头万科刚发布的年报显示，2011年万科结算净利率为15.01%。房地产商的“让利”显然是有限的。也就说，促进“房价合理回归”不能只盯着开发商。

众所周知，占房价大头的往往是土地出让金和各种税费。地价水平和税费高低是决定房价变化的重要因素。去年，全国土地出让金高达3.3万亿。土地出让金和房地产税收，占地方财税总收入的比重过高，有的甚至高达60%左右。不言而喻，“房价合理回归”的关键在地方政府愿不愿意“让利”和愿意让多少。而此种利益格局又是最难撼动的，促进“房价合理回归”任重而道远，需要中央的调控决心，更需要地方忍痛割肉。