“房价利润控制在10%”具有可行性

近日，陕西省住建厅和省物价局联合下发通知，要求各地分区域测算住房项目成本、公布区域住房销售价格区间、控制房地产利润在10%左右。超出的商品房将无法在价格主管部门备案，也无法取得预售证。目的在于防止房价反弹，引导刚需人群理性购房。然而对此楼市新政，开发商表示开发成本存在很多变动因素难以测算，购房者表示能否防止房价反弹还要看设置的具体住房售价区间，业内人士称可操作性不强。（10月21日《重庆晚报》）

毫无疑问，比起以往的超高利润甚至是暴利，陕西此次“利润控制在10%左右”的商品房新政的确让人眼前一亮，但也由此引来质疑：价格等部门有无把商品房价格利润控制在10%的权力；商品房开发成本变动因素大，如何测算成本。基于此，认为该政策操作性不强。但笔者认为，这是有关人员对价格等相关政策、行规不了解的想当然的结论。

我国《价格法》规定：当重要商品和服务价格显著上涨或者有可能显著上涨，国务院和省、自治区、直辖市人民政府可以对部分价格采取限定差价率或者利润率、规定限价、实行提价申报制度和调价备案制度等干预措施；经营者进行价格活动，应当遵守法律、法规，执行依法制定的政府指导价、政府定价和法定的价格干预措施、紧急措施。

这就表明，采取价格干预措施、紧急措施、限定利润率是法律赋予价格部门的一项圣神权利和义务。换句话说，作为物价上涨的一支“生力军”和基础力量，房价上涨近年来备受瞩目和诟病，而且在目前房价上涨压力依然不小、其他调控手段效果有限的情况下，陕西物价和房管等部门联合出手，对房价进行控制（包括价格及利润幅度）就是价格紧急措施、干预措施的一部分，实施“利润控制在10%”的商品房新政具有法律依据。

同时，陕西省此次规定的商品房成本测算包含土地成本、开发成本、管理费用、销售费用、财务费用、销售税金等项目，具体明确，具有可行性。第一，根据《陕西省定价目录》的规定，城市规划区范围用地的土地基准地价、标定地价、出让低价，按不同级别分别由省、市、县土地管理部门会同同级价格主管部门评估和测算。土地基准地价，按规定程序审核批准后，由同级政府公布执行。也就是说，城市土地价格是价格等部门的一项日常管理工作，土地成本测算的依据充分明确。退一步讲，现在的城市土地出让采用的都是挂牌招标方式，其价格也是透明的，不存在无法测算或测算不准的问题。

第二，关于开发成本，动态看确实存在物价涨跌、收费多少等变数，但一个不容忽视的事实是，目前开发商拿地后普遍采取的开发方式都是统一竞标盖房的模式，把开发成本事先固定下来。也就是说，只要开发商有资格进行价格备案以及申领预售许可证，进而需要成本测算时，其开发成本就已经基本被转移到建筑商并固定下来，也不存在无据可依的问题。而关于其它费用，如房产税费是固定的，管理、销售、财务等费用，国家及省市价格成本监审办法均有明确的规定，不是开发商想增加就能随意增加的，符合相关规定才予以核进成本。同时还有同类城市、类似楼盘的成本可资比较，而且最后审核的房价是要统一公示并接受公众检验的，谁高谁低、谁的最划算最合理，公众心理最有数。

由此可见，“利润控制在10%”的商品房新政，不是心血来潮的胡乱作为，而是在积极行使相关管理职能，维护群众利益。而且，作为管理房价过快上涨的有益尝试，理应得到更多理解和支持，而不是想当然的怀疑和莫须有的质疑。但是，这项新政毕竟是刚刚开展，需要相关成本测算人员以更加敬业的态度、更加精湛的专业技术，合理核减房价申报成本。同时，物价部门还要以更加开放的态度，接受职能部门和群众对成本测算工作的监督，阳关作业。