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土地年限缩水岂让消费者当冤大头

www.fjnet.cn 2012-11-01 10:53  张  涛 来源:东南网 我来说两句

买房之前,大多数市民最在意的是价格、户型、建筑质量以及周边环境等等,对于房子所处地块的土地使用年限恐怕并不怎么上心。日前,一项“南京热点楼盘土地年限大调查”的结果令人大跌眼镜,在全市100余家在售楼盘中,“缩水”10年以上的超过30家,甚至有的楼盘达20年。(10月31日《扬子晚报》)

根据规定,土地使用权是从国家将土地出让给开发商起开始计算,70年为住宅土地使用权一次出让的最长期限,商业用地则为40年。考虑到从拿地、开工建设,到销售、交付使用的流水周期,购房者实际拥有的土地使用期限相应减少也是情理之中。然而,一些楼盘动辄缩水10年、20年,显然已经超出了正常范围,往往是由于开发商捂盘搁置、资金紧张等人为因素造成的。

与房屋质量、物业管理、环境设施等“缩水”问题相比,房屋土地使用年限“缩水”往往是购房者的关注盲点。等到购房后意识到这一问题时,便会产生一系列矛盾和纠纷。今年9月,因土地使用年限缩水20年,广东惠州一小区100多名业主和开发商发生冲突,导致一名女业主受伤。而在中山,围绕土地使用年限的投诉5年间超百宗,成为目前购房纠纷的重灾区。这些现象在体现消费者维权意识增强的同时,也暴露出房地产市场的一系列制度短板。

首先,相关政策并未明确开放商的告知责任,销售人员往往对土地使用期限避而不谈,侵害了消费者的知情权。调查中,九成买家表示不知道自己购买的房屋土地使用年限到底有多少,更不清楚从开发商手中拿到房屋入住后,究竟还有多长的土地使用期限。其次,很多地方政府部门的房产信息公开,也并不涉及土地使用期限。市民要想到相关部门查阅某楼盘土地剩余使用年限,不仅要出具身份证,还要出示楼盘开发商的介绍信,程序十分繁琐。此外,更重要的是,目前尚缺乏土地年限与商品房的联动定价机制。

不言而喻,土地出让金属于购房款的一部分,土地使用期限理应在房价上有所体现。同样的房产,剩余年限越长,使用价值越大,价格越高;反之,剩余年限缩水,使用价值减少,价格也应相应下调。但在现实中,40年期限的房子和70年期限的卖一个价,购房者还要为无形中损失的土地分摊使用年限白白埋单,这显然是不合理的。同时,尽管《物权法》规定“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”,但并未明确如何续期,是否交钱等操作细节。而根据新修订的《中华人民共和国城市房地产管理法》,土地使用期限届满后,将面临“根据社会公共利益需要收回该幅土地”、“重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金”两种结果。因此,土地年限缩水还造成了购房者的隐性损失,使其不得不提前面对一些未知风险。

针对土地使用年限缩水现象,全国政协委员刘江龙曾在2010年两会期间提交建议,制定土地使用期限价格折算标准,将土地年限作为房屋价值评估的重要因素。对此,有关部门应予以积极响应,出台相应的政策法规,厘清开发商承担土地使用年限的“缩水”责任和对购房者的告知责任,通过更加全面透明的信息公开满足公众知情权,从而更好地保护广大消费者的合法利益,不当冤大头。

  • 责任编辑:邓宇虹
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