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“弃购”自住型商品房

2014-07-21 17:19:17 冯海宁 来源:羊城晚报  责任编辑:林锦   我来说两句
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自住型商品房问世半年以来,一直被视为稳定北京房价的“基石”。但近来有媒体报道,自住型商品房“弃购”情况严重,最高的达20%。对此,据说北京市住建委紧急召开会议,听取各方意见,寻求相关对策。(据央广)

其实,北京自住型商品房弃购率最高还不止20%,如首创悦都汇弃购率就超过50%。虽说,部分房源被弃购之后还可重新摇号,但弃购率如此高,还是值得反思背后的深层原因。

自住型商品房至少有四层含义:一是属于自住房,谢绝投资投机性需求;二是属于商品房,但又比较特殊,转让等受限制;三是由于购买条件等有规定,尤其是价格比周边房屋低,有改善民生的用意;四是这类房能分流需求,还有稳定房价的作用。

据悉,国家有关方面认为自住型商品房对房价的调控效果比较明显,且市场反应良好,值得进一步推广。如今,弃购率超过50%的自住型商品房,是否还被市场看好,是否还向全国推广,有待观察。在笔者看来,我们既要探究自住型商品房的现状,也要思考这一类住房的未来。

就“弃购”现象而言,我们应从两个角度来分析,一是自住型商品房遭遇弃购是否正常?按照北京市的规定,自住型商品房销售均价,原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。如此低价,似乎不应该被弃购。

但是,如果想一想过去经济适用房、限价房也曾遭遇过弃购(例如,2012年号称广州史上最大规模的经济适用房认购,弃购率高达15.2%),或许我们就会对自住型商品房被弃购不会太吃惊,因为部分人放弃购买各有原因,有的是因配套、楼层不理想而“弃购”,有的是因户型、朝向不满意而弃购。

二是遭遇弃购的原因是什么?在很多人看来,当前楼市降温是自住型商品房遭遇弃购的主因。这种判断不无道理。当市场房价处于上升态势,价格便宜30%左右的自住型商品房自然优势明显。但是,当市场价格下行迹象越来越明显,自住型商品房的优势就不太明显。部分人弃购大概是想观望。

不过,弃购还有一个被忽视的原因,即纯商品房销售更为灵活,而自住型商品房销售则受到政策限制,这自然影响其销售。例如,弃购率超50%的首创悦都汇,其不远处的一个楼盘拥有“零首付”加“降价险”等优惠,而自住型商品房不可能如此去销售。

因此,对自住型商品房短期遭遇“弃购”不必太忧虑,真正需要关注的问题是,这种房屋“生命力”究竟有多长,有无全国推广的价值?尽管北京有关方面把自住型商品房政策当成稳定房价长效机制之一,但遭遇高比例弃购,以及被指“赔本赚吆喝”,让人对其“生命力”产生怀疑。

事实上,我们的住房供应体系太复杂了,经济适用房、限价房、廉租房、共有产权房、公共租赁住房、安置房等一大堆,房屋种类过多就易管理混乱。笔者认为,房屋种类最终将回归商品房、公共租赁住房(含廉租房)两大类,其他房屋都是一种“过渡房”。由此而言,宜谨慎推广自住型商品房。

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