限购退潮方现楼市调控真问题

【尽管限购退出潮客观上有利于楼市调控重归常态、重归常识，但仍然只是“破”而不是“立”。取消楼市治标之策的同时，还需要继续寻找治本之策。】

8月16日，继南方多地相继取消或局部调整限购政策后，位于我国最北的省会城市哈尔滨也宣布全面取消限购。至此，全国46个实施限购政策的城市中，已经有37个城市在各种层面放松限购。

自6月26日内蒙古呼和浩特宣布调整限购政策以来，住宅限购政策将逐渐消亡的局面即可预期。只是，在短短一个多月里，限购退出潮即席卷各地，地方反应之快，还是出人意料。

限购退出潮的迅猛，是对此前以行政干预为主要手段、强调一刀切式调控的限购模式作出的一次真实评估。退出潮本身表明，限购尽管可以起到一时压制楼市价格之效，但却忽略了一二三线城市楼市供需关系的不同，扭曲了楼市价格机制。以一刀切的限购制造出的楼市成交数据和价格数据，即使再符合调控预期也是假象，而且不可持续。限购退出潮本身，就是刺破这种假象的一个过程。就此而言，退出潮至少在客观上，是对以限购为标志的楼市治标之策的一次集体纠偏。

当然，从地方的主观意愿看，退出限购本身并非旨在调适此前楼市调控政策之弊。其出发点更多是源自对于土地出让金大幅减少的担忧。根据机构统计，7月份全国40个一二线城市土地成交额同比下降了近五成，土地成效溢价率仅为5.5％，降到了历史最低点。如果土地市场继续降温，那么许多地方的财政情况将进一步恶化。在这种情况下，放松楼市调控几乎是地方的直觉选择。

从以前的调控模式看，是否放松楼市调控的权限本来不在地方手中。此前，为了强调限购等调控行动的统一，住建部设立了一系列问责程序。现在允许地方自行退出限购，这反映出中央层面调控模式在悄然变化。而目前最显著的变化，是将楼市调控权让渡给二三线城市政府。发生这种变化，至少有两个推动力：一是对行政限购的高成本和低效率已有所察觉；二是新型城镇化的方向和路线图已经确立，非一线城市今后可能将容纳大批新市民，如果坚持行政限购，显然与城镇化目标存在矛盾。

不过，尽管限购退出潮客观上有利于楼市调控重归常态、重归常识，但仍然只是“破”而不是“立”。如何避免楼市在地方政府支持下重新进入泡沫化，如何减少地方政府对于土地财政的过度依赖，不会因为取消限购就找到路径。取消楼市治标之策的同时，还需要继续寻找治本之策。

而当下正处于机会期：定向降息的货币环境和楼市下行的预期，抵消了楼市因取消限购而再度疯狂的可能。这为寻找楼市治本之策提供了可能。而入口不是实施行政和价格干预，只能在财税改革的进程中。