□回顾篇

　　东南网10月23日讯（海峡都市报记者 林姿）2010年10月10日，福州市下发《关于进一步贯彻落实国务院文件精神，坚决遏制房价过快上涨的补充通知》，至今这项福州版限购令已经执行三周年。

　　三年来，由于“去投资化”的高压调控，大量投资、投机需求已被挤出楼市，市场基本回归以“自住需求”为主。一定程度上，楼市调控已经取得显著成效。

　　然而，随着政策“见底”，限购“药性”也减弱——

　　从限购一周年内量价齐跌，二周年时价滞量涨，到如今房价上涨，市场预期转向，倒逼着下一步出台制度化、市场化的解决方案。

　　因此，我们以时间为轴线，回顾政策层面的变化影响下市场的不同状态变化，以期“见微知著”，循着调控政策不断“纠偏”的过程，把握市场回归理性发展的轨迹。

　　震荡期：2010年10月10日至2012年3月新政从严成交下跌房价滞涨

　　从2010年福州版限购令出台到2012年3月，可以说是限购效力最大化的时期。不论是国家还是地方，高压行政手段、从紧的金融信贷手段不断出台，层层高压严控，从购房资格到购房贷款，楼市中的投资、投机需求已被全部堵死。

　　市场迅速转冷，首当其冲的就是成交和房价的变化。

　　2009年，福州住宅共成交47145套。而2011年福州市区住宅成交15664套，不仅同比2010年下跌17.25%，较之2009年更是大幅缩水。这也可以反映出投资投机需求撤出的大致数量，但不能否认的是，它也影响和误伤了一些含部分改善需求和刚性需求的入市。

　　在成交面积段方面，与往年相比刚需小户型上市数量有明显增长。此外，受挤出效应影响，曾经风头无二的不限购区域以及不限购产品，在市场观望情绪加剧及银行信贷额度收紧的大环境中，同样未能幸免，销售热度较此前有所下降。

　　与此同时，房价上涨速度相对于2009年—2010年明显放缓，在12000元/㎡~13000元/㎡区间内徘徊。一业内人士分析认为，开发商为了提高销售速度，选择以低价位产品入市吸引客户，目的是迅速抢占所剩不多的刚需市场。“但现在的降价，只是定价上的策略性调整，试探市场，总体幅度并不大。”

　　对购房者而言，首套房贷利率不断攀升，月供“压力山大”，而价格尚未调整至满意的程度，因此观望情绪浓厚。不论是开发商还是购房者都在观望下一步政策走向，市场陷入深度博弈期。

　　适应期：2012年3月至2012年年末调控趋稳成交止跌房价反弹

　　2012年初，为了应对国内经济增长下行的风险，中央把“稳增长”放在了重要位置上，对房地产调控的态度从“坚决遏制部分城市房价过快上涨势头”转变为“促进房价合理回归”。

　　与2011年几乎每月都有新调控政策出台的高频状态不同，在2012年后，新政出台频次明显放低，呈现出围绕满足自住需求为主的“定向宽松”的市场特征。地方则敏锐地感应到这种变化，在没有触碰限购红线的前提下，通过如普通住宅标准调整、各种购房补贴措施、利率上的定向宽松与优惠，刺激楼市成交量回升。

　　在信贷金融政策的相对宽松中，市场也迎来了成交的逐月上扬，就连暑期档也同样可圈可点：全年成交收于21213套，较2011年增加了三成。受成交攀升影响，房价从年初的12529元/㎡升至年末的13375元/㎡，涨幅控制在合理区间。

　　而市场似乎也已经适应了调控的节奏，找到了限购之下的生存之道。

　　纵观主流楼盘的推盘策略，则与市场中的需求变化相符：年初从刚需出发主推对应房源，随后小量试探房价，其间拓宽渠道加强推盘，此后针对改善型需求推出大户型房源。更多的开发商则信奉“短平快”字诀，加快速度推盘抢占市场需求，合理定价成为取胜法宝。在住宅市场依旧受限的情况下，诸多实力房企选择扩大产品线，争取更多市场份额。

　　尴尬期：2013年1月至今效力有“限”销售火爆高价难抑

　　行至2013年，新国五条出台，限购、限贷并未松动，政策延续“定向宽松”。但房价控制目标却出现变化，由此前的“稳中有降”调整为“不超过预期人均可支配实际收入的增速”。不仅如此，更严厉的调控政策也并未出台，限购的存在感进一步弱化。

　　而在福州，因担心新国五条细则中“20%个税”落地，导致3、4月份二手房交易爆棚，一手房也借势火了一把。在此背景下，市场供求关系重新占据市场主力，从而影响楼市量价齐升。随着上半年市场的继续火热，市场谋求突破限购的应对措施也越来越多，许多售楼部更将此作为拉动销售业绩的法宝。

　　但是“钱袋子”的收紧，却在调控“按兵不动”之余，给市场泼了盆冷水。

　　首先就是福州公积金贷款由松到紧的变化，被业内解读为调控加码的前奏。而下半年开始，银行“钱荒”导致房贷放款时间拉长；9月份，福州银行全线上调二手房房贷利率。业内人士林先生就表示，“随着限购的弱化，信贷政策的变化超越了限购成为影响楼市走向的最大因素。”

　　受此影响，一、二手房的成交均不尽如人意。甚至在市场一度期待的9月，楼市仅成交835套，创下调控三年来同期新低。但另一方面，较之2012年，房价涨幅则惊人，从年初的13594元/㎡涨至9月的15041元/㎡，福州房价至此迈入一万五大关。

　　市场的热度不减以及“按不住”的房价，凸显了调控持续的必要性。更有业内人士呼吁：“调控不升级，房价将失控。”

左右为难

下一步，还是限购？

限购三年，楼市购买力依旧旺盛（资料图）

　　东南网10月23日讯（海峡都市报记者 邱岩）从2010年以来，每逢年末，“限购会否取消”成为了各大地产媒体的主要话题。

　　当然，三年来的答案依然是“不会”。

　　但是，从三年前的楼市“震荡”到如今去留两难的“尴尬”，限购令在市场中的存在感也逐年下降——即便它仍然客观影响着市场。

　　在这样的背景下，限购是否又到了讨论去留问题的时候？然而限购令之后，又将有怎样的替代政策？

　　还是从这三年来的楼市变化谈起。

　　焦点1

　　三年限购，改变了什么？

　　抑制房价过快上涨的趋势，排除投机性购房需求——这是三年前，业内人士对限购令出台目标的解读。

　　那么，这三年来，房价过快上涨的趋势是否被抑制？楼市购房需求是否回归自住？

　　根据海都房网地产数据中心显示：2010年10月福州百城房价均价指数为11987元/m，2013年9月均价指数则为15041元/m。值得一提的是，在2010年10月至2012年3月之间，房价基本维持小幅平稳波动态势，而在2012年3月之后，房价开始小幅上涨，直至今年涨幅出现增大趋势（如图表所示）。

　　而这，是否意味着目前限购令对房价的抑制作用开始减弱？对此，业内人士给出了不同解读。

　　福州立丹行市场经理郑可虹就告诉记者，根据立丹行的监测数据，2009年—2010年，福州成交均价整体上涨约3500元/m，2010年—2011年，福州成交均价则上涨了2300元/m，可见2011年—2012年整体房价水平则基本回落至2010年—2011年水平，“虽然2013年的前三季度较2012年

　　上涨2400元/m，但房价上涨的主要原因在于结构性的价格上涨，即市区刚需楼盘放量不足，高端改善型楼盘成为成交主力，拔升了整体成交均价。所以限购对于福州的房价上涨还是有比较明显的抑制”。

　　另一方面，对于限购令是否引导购房需求回归自住，不少业内人士还是表示了肯定。福州麦田房产业务总监吴祖怀表示：“以麦田为例，限购出台前的纯投资性购房群体在成交比例中可达10%左右，而当下一般控制在5%~6%，已经下降了一半，投资性需求还是得到抑制，目前市场主体仍以自住性购房为主。”

　　事实上，在经过三年的总结后，人们对限购令的总体影响也有了更为清晰的认识。资深地产人士刘福泉就谈道，限购令虽然对楼市产生了一定影响，但并不如当初想像的那样大，就楼市影响因素而言，宏观经济形势应该排在第一位，对城市未来的发展预期排在第二位，而限购令最多也只能排在第三位，而金融信贷政策的影响不比限购令低。

　　焦点2

　　何时才能“撤限”？

　　然而，无论存在感如何减弱，无论影响是否如预期，作为人们眼中的“阶段性行政化调控手段”，限购令一旦开启执行模式，想要撤下也是难上加难。

　　因为始终有一个问题无法回答：如果没有限购令，楼市还能“稳住”吗？

　　为此，采访中，许多业内人士均表示“撤限”仍言之尚早。郑可虹表示，就目前的福州市场来看，限购令还未到取消之时，如果没有相应的调控政策进行替代，一旦限购令取消，可能会形成房价的报复性反弹，“而当下限购令并非效果越来越差，而是经过三年市场消化期后，人们的心理预期变化以及市场应对措施增多，导致限购的执行力度大打折扣，所以限购令并不应取消，相反，要考虑是否应强化执行力度”。

　　“但当下限购令也确实走到抉择的岔路口，目前许多人对限购政策也在持续观望中，就看即将召开的十八届三中全会是否有关于地产的新政策，这也将成为接下来房地产市场的政策风向标，而限购令的最终命运，或许也将在那时揭晓。”吴祖怀说道。

　　焦点3

　　后限购时代，拿什么来接棒？

　　没有合适的替代政策，限购令的取消就无从谈起，也正因此，无论限购令有多大的弊端，它也依然是当下最具影响的楼市政策——这是三年来业内人士积累下的共识。

　　一直以来，始终有人呼吁楼市应增加房屋持有环节的政策限制，以替代作为成交环节限制性政策的限

　　购令，从而构建长效的楼市调控机制。但是，在2012年一度沸沸扬扬的信息联网系统却在今年鲜有提及，而作为长效机制呼声最高的房产税也依然处在不断的争议之中……

　　后限购时代，拿什么来接棒？依然未有定论。

　　对此，郑可虹认为，市场化的经济手段取代现有行政

　　色彩过重的限购令一直是调控在努力和尝试的方向，站在房地产长期可持续和健康发展角度，这也是必然的选择和方向，后续调控应进一步加强、加快相关长期调控政策的制定与落实，比如保障房建设体系的强化、增加相关土地供应、差异化税收政策和信贷政策等，只有相关替代政策体系逐步成型，

　　限购令才会逐步退出舞台。

　　刘福泉最后告诉记者：“在对整个经济发展模式、房地产发展模式有整体调控思路，并更尊重市场的情况下，才能谈及取代限购令的政策或措施，否则不会有什么行之有效的长效机制出现，因为谁也不好回答那个问题：万一限购取消了，房价又上涨了怎么办？”