厦门楼市新政满月：10月买卖双方陷入博弈期

业内人士认为，在限购期间，楼市回归买方市场，是购房者出手的最佳时机。

厦门日报讯（文/记者 刘博）距离10月5日厦门楼市新政出台，已整整一个月。实际上，10月5日的新政只是9月5日政策的升级版，并非突如其来。这也为微妙的厦门楼市增添了迷雾，10月购房者持续观望、出手谨慎，这从销售数据下滑可略见一斑。目前已进入11月，市场又发生了什么样的变化呢？

10月一手房销量大跌

买卖双方陷入博弈期

10月厦门一手、二手住宅销量可谓创近年来新低。据易居克而瑞数据，10月厦门一手住宅仅售1010套，不足去年同期3154套的三分之一。而这一数据，相比于今年9月成交的1260套，则变化不大，这证明了从9月份第一轮调控开始，厦门楼市开始降温，而10月份的新政升级，使楼市回归理性，可见新政威力之猛。

业内人士分析，一手住宅销量大幅下滑，除了新政导致购房者陷入观望以外，还因为供应偏紧。9月仅龙湖春江彼岸、保利叁仟栋、禹州卢卡小镇3个楼盘入市。而10月，仅仅有世茂璀璨天城、招商莱顿小镇、保利叁仟栋、金都海尚国际4个楼盘入市。

其实，推盘不足、购房者观望，是一个连锁反应。早在9月份时，记者调查得知，原本岛外四区有10余楼盘预计在10月开盘或加推，户型几乎全部是120平方米以下的中小户型，但多半由于蓄客不足，10月份没有开盘。不过，也有业内人士认为，开发商不着急开盘，可能存在伺机涨价之嫌。尽管各方分析不一，但供应量偏紧、需求旺盛仍是厦门楼市不争的事实。因此，均和评估董事长王崎认为:“也许一年半载之内房价没有大幅度上涨的可能性，但是长期看好。”

业内人士认为，9月、10月厦门买卖双方进入博弈期，市场进入“以时间换空间”的高位盘整期，观望过后，多半会选择年底前出手。

二手房销量持续下滑

投资需求受压抑

去年，厦门的二手房销量超过一手房，厦门岛内全面进入存量房时代。而今年，二手房比例还会加重。业内普遍认为，二手房市场情况，真正代表了一个城市房地产市场成熟度。从10月厦门二手房销售数据，也可以看出，厦门房地产市场正在步入成熟期。

10月，厦门二手房销量比新房明朗许多。据图智土地研究中心数据，今年10月厦门二手住宅成交2792套，环比9月4732套下跌44%。但令人惊讶的是，这与去年10月份二手住宅成交的3019套数几乎持平。王崎认为:“二手房是现房销售，它的销量才是楼市真正的风向标。”谈及新政对二手房市场的影响，家动力房产总经理刘建福认为:“相比于北上广，影响不算大，厦门仅仅是销量下滑，但价格没有降低。”

不可否认，在新政调控下，不少投资客开始出货，甚至以略低于市场价出售。刘建福说:“在市场不好的时候，投资客会出货，市场好的时候才惜售。目前，多数投资客都在有选择性的出货。”投资客为什么现在离场？是对厦门楼市信心不足吗？王崎表示:“不是因为他们对房价预期不高，而是出于金融压力。我有一个台湾客户，把几年前在岛外买的几套都卖掉了，只留住岛内优质房源，将腾出来的资金换成美金保值。”

投资客退场

或是刚需、刚改购房良机

限购政策，到底限制了哪部分购房者呢？过去两年，厦门的一手、二手房市场上，存在30%左右的投资客。而限购政策一出，把相当一部分投资客挡在门外。世茂璀璨天城的销售员小黄告诉记者:“前期蓄的客户，有将近一半都没有资格购买了。”记者走访岛内外多家中介门店，发现近两个月投资客购房几乎消失殆尽。

这就意味着，目前厦门的购房者以有实际需求的人群为主。而售出的房源中，120平方米以下的刚需、改善仍旧是销售主力。据克而瑞数据，10月厦门一手住宅成交中，80-90平方米刚需型成交421套，占比40%，90-120平方米改善型成交323套，占比32%。

无疑，近两个月销量下滑，与刚需、改善型购买力有限有一定关系。一般而言，有实际需求的购房者多数是工薪阶层，不如投资客资金实力强，购房决策时间较长。以岛内松柏附近的学区房为例，均价4.1万/平方米，即便购买60平方米的小两房，总价需要250万元，首付需要120万元，月供8500元。而以岛外龙湖春江彼岸为例，89平方米小三房均价3.5万元，总价310万元，首付要93万元，月供则高达1.2万元。这对于普通的工薪阶层来讲，压力是巨大的。

不过，业内人士认为，在限购期间，减少了投资客的挤压，楼市回归买方市场，或许是购房好时机。