“购租同权”并不能给天价学区房退烧

广州推出“租购同权”新政，有评论说这是中国住房租赁史上里程碑意义的举措。尤其是明确提出“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权”。这一政策实施是否真能解决流动人口、大学生的居住、生养、学区难题？

短期看，租购同权对广州房价的影响不会很大。首先，广州试点的准入门槛还很高，所谓“符合条件的承租人子女”，要求具有本市户籍、人才绿卡等约束性条件。一方面，具有本市户籍的大部分都有房产，另一方面，人才绿卡的数量又非常有限，因此，边际效应基本可以忽略。此外，这些政策并非新政策，只是在现有条件和背景下的重申或强化，因此，实质性的增量影响不大。

租购同权，从根本上讲主要针对的是“新市民”，即流动人口和大学生，除了这两类群体，国内一线及重点二线城市的其它城市家庭并不存在显著的住房问题，即便是城市有户籍的低收入家庭也不存在住房问题。目前看，只有新市民才是，也应是租房政策关注的对象。

新市民的租房需求以床位和单间为主，且需求本身具有很强的流动性，租赁关系不稳定，所谓租购同权，对于这些人而言，现实意义是能方便地办理居住证、不被房东随便驱赶、不被随便涨租金、孕妇可以生孩子。只有这样，他们才有可能略微体面地在城市立足，从而有所发展，最终留下扎根，结婚生子，进而逐步产生对学区的住房需求。

学区房价格过高的问题，核心症结在于优质教育资源供给不足，使得学区成为稀缺资源，寄望于租购同权解决学区房的房价问题是不现实的。

长期来看，广州施行此举，对于其他城市的示范意义更大。租购同权如果能得到有效实施，对于租赁市场的发展具有非常强的支撑作用，对于提升和稳定租金回报率意义重大。目前我国租赁市场发展滞后，很大程度在于专业租赁机构参与租赁市场的程度只有5%左右，基本上是一个非常分散、低效率的市场。而美国、日本等国家，机构化渗透率都在30%以上，其中，日本超过80%。

对标广州新政，国内其他超级大城市、特大城市可开展集体建设用地租赁住房试点。目前看，这些城市的租房需求集中在交通便利、配套设施相对完善的成熟区域，租房需求的核心偏好是车程足够短，离工作地点足够近，且以单间为主。因此，集体建设用地的开发需要考虑这种特征。以北京为例，还有不少集体建设用地分布在三环内外，适合租赁、交通便利，这些地方相对来说更适合。在此基础上，可鼓励国有企业将闲置与低效厂房、商办用地等按规定改为租赁住房，从而实现多渠道增加住房供应。