2017年厦门房地产回顾系列 新房市场波澜不惊

2016年，在厦门房地产市场听到最多的是“地王”和“5-3-2”房价体系，这一年楼市火热，房价坚挺。

2017年，厦门楼市迎来政策“严冬”，遭遇了楼市寒冰，整体市场表现为极度低迷，不但成交量一落千丈，就连土地拍卖都回到“2”时代，不过，房价却持续飘红，全市均价迈进“3.5万+”时代，市场迅速进入深度调整周期。

2018年1月1日，克而瑞发布了2017厦门房企成绩单并进行了解读。时隔一周后，全球领先的房地产服务运营商戴德梁行于1月9日也对2017年厦门房地产市场特点进行了全方位、深层次解读。

那么，2017年厦门房地产市场都发生了什么，有什么特点，对2018年有什么影响？不妨来看看。

关键词：限购限售

特点：一手住宅成交量锐减，但房价整体坚挺

自2017年3月25日起，厦门市政府施行多轮“限购、限贷、限价、限售”以及市场整顿等调控措施。10月18日，福建省政府更是出台了《关于进一步加强房地产市场调控的八条措施》。

在这样的高压政策调控之下，厦门房地产市场迅速进入深度调整周期，遏制了厦门房价过快上涨和不合理上涨势头，厦门楼市整体降温。

据克而瑞数据显示，厦门全年商品房成交总量为315.96万㎡，金额为746.99亿元，同比分别下跌31.4%和25.3%。其中，一手住宅成交量锐减，全年成交量同比下降56%，月均成交面积仅为9万㎡，不足去年同期一半。值得一提的是，全市一手住宅供应面积总量仅有106万㎡，同比下降34%，为近年来新低。不少房企试图以时间换空间，一再延缓入市节奏。

戴德梁行厦门公司总经理潘育敏指出，受政策收紧和楼市降温的影响，一些开发商存在捂盘惜售心理，导致楼盘的批准预售有所放缓，而供应放缓是影响新房市场表现的关键性因素。因此，2017年成交总量下跌并不是房地产价格调整所致。相反，新房成交价格却一路飙升，均价达到33846元/㎡，同比增长32.1%。

潘育敏认为，在建立长效机制的背景下，持续严厉的调控、土地供应量的加大、拍卖规则的调整以及信贷政策的上调，都令厦门房价难以大涨。但持续多年的供不应求的局面仍会令消费者对核心区域房价保有乐观预期，预计在2018年核心区域优质物业的整体价格仍会保持坚挺。目前，在政府调控政策不放松的基调下，预计二手房成交仍是主力。

关键词：租购并举

特点：长租公寓纷纷入市，缓解住宅买卖矛盾

“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”，这是在2017年12月18日召开的中央经济工作会议中提出的。

早在2017年7月，厦门已成为12个首批开展住房租赁试点的城市之一。到了10月，福建省政府便出台《关于进一步加强房地产市场调控的八条措施》，明确“2018年-2020年每年新建成租赁住房占新增住房总量不低于30%”。

可见，2018年租赁住房市场建设将是重点，相关的金融支持、专业化机构培育等继续加速推进，在租购同权逐步落实下成为房地产市场重要的组成部分，届时将近一步缓解买卖市场压力。

目前，万科、世茂、龙湖、中骏、禹洲等地产企业在厦门均有长租公寓项目入市。对于厦门租赁市场发展，潘育敏认为厦门共有产权房、租赁住房市场建设于2018年将得到进一步落实，共同构建多层次的住房供应体系，住房租赁市场的供给侧改革不断深入，预计将平抑房价，缓解住宅买卖市场矛盾，助力长效机制建设。

关键词：厦门会晤

特点：甲级写字楼需求回暖，但承压仍长期存在

在政府产业发展政策以及金砖厦门会晤的利好下，2017年厦门甲级写字楼整体市场需求回暖。来自戴德梁行数据显示，厦门全年甲级写字楼新增供应为14.8万㎡，总存量增加至71.9万㎡，而全年吸纳量为68820㎡，虽然同比上涨48.4%，但同时空置率也逐渐走高，达到32%。虽然市场租赁需求有所回暖，但是面对自2016年以来所积累的供大于求的现状，租户享有更大的议价能力，2017年全市平均租金每月每平米为116.3元。

2018年，全市预计有65.5万㎡甲级写字楼入市，新增供应的入市必然会加剧市场竞争，租金空置将会持续承压。从总供应量来看，虽然未来5年年均供应超过40万㎡，但考虑到部分项目或等待地铁开通和其他配套设施完善之后入市以取得更好的收益，预计实际供应压力会有所削弱。此外，在金砖厦门会晤与投洽会接连举办的利好下，使得下半年外来客户承租的大幅增加，外来需求的增加会一定程度改善供需现状。

关键词：跨界组合

特点：购物中心推陈出新，商业新零售强势入驻

据戴德梁行数据显示，2017年，建发湾悦城、世茂双子塔两个购物中心开业，带来了18万㎡的供应量，厦门全市优质购物中心存量增加至202.7万㎡，而2018年还将新增供应预计达到45万㎡，包括华润万象城、禹洲香溪里七号街区等。截至2022年，优质购物中心总存量预计将达到362.7万㎡，岛外占比达到25%，大体量全业态的区域型项目将逐渐完善岛外商圈格局。

商业存量的增加将导致空置率和租金的变化。2017年，厦门各大购物中心积极调整升级，吸引了新零售强势入驻，尤其是新增购物中心推陈出新，呈现出差异化定位。像“如此生活”线下体验门店入驻集美万达后，给顾客带来优质、个性化的一站式生活体验。此外，永辉“超级物种”继6月入驻厦门加州商业广场后，于10月再次入驻建发湾悦城、世茂双子塔、曾厝垵。

可见，零售加餐饮的跨界组合带来更高的利用率，同时更高的承租能力支撑其选址商场核心地段，这在各大购物中心的改造升级中表现抢眼。同时，这也使全市各大购物中心空置率持续走低，而位于非核心商圈的区域社区购物中心在激烈的市场竞争下不得不下调租金报价，直接拉低了全市租金，年末全市租金水平较2016年同期下降6.31%，至每月每平米579.1元。

值得注意的是，两岸金融中心片区新项目纷纷入伙，场景化主题商业的打造力求满足未来片区内职场精英社交与生活的双重需求，新的尝试和探索也将令商业市场衍生更多新的创意和趋势。

厦门市唐氏地产常务副总经理陈耿杰认为，在大型购物中心强大的竞争压力下，2018年仍然会有优质的社区购物中心脱颖而出，将提升商圈品质并带动商圈平均租金上涨。