最高法明确——竞拍法拍房也要购房资格

日前，最高人民法院发布《关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》，自2022年1月1日起施行。根据规定，人民法院组织的司法拍卖房产活动，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，人民法院不予准许。“法拍房全面限购”靴子落地。

在房地产市场上，法拍房以房价低受购房者青睐。同时，有的地方、有的房源不限购，让不少购房者实现了“有个家”的梦想。但与此同时，也有人将法拍房视为炒房的最后机会。

今年的中央经济工作会议明确，“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导”。最高法此次新规将影响一些想通过法拍房绕道限购的人，同时也表明房地产调控的渗透和监管力度将更强、更严格。

“由于信息不对称，普通购房者对法拍房的关注度有限。”中国社会科学院财经战略研究院城市与房地产经济研究室副主任李超认为，此次出台的规定是司法政策上的一种自我完善和行政调控体系的查漏补缺，对稳定市场预期有一定作用。

在制度层面，最高法新规不仅明确人民法院发布的拍卖公告载明竞买人必须具备购房资格及其相应法律后果等内容，而且明确买受人虚构购房资格导致拍卖行为无效的，应当依法承担赔偿责任。

记者注意到，最高法新规还明确，司法拍卖房产出现流拍等无法正常处置情形，不具备购房资格的申请执行人等当事人请求以该房抵债的，人民法院不予支持。不过，业内人士表示，这对有的申请执行人来说有失公允，也不利于权益变现。

另外，法拍房能否按时腾退，购房者非常关心。根据新近出台的《最高人民法院关于进一步完善执行权制约机制加强执行监督的意见》，拍卖财产为不动产且被执行人或者他人无权占用的，人民法院应当依法负责腾退，不得在公示信息中载明“不负责腾退交付”等信息。

其实，购买法拍房也要注意规避“雷区”。专家认为，法拍房有时看上去价格低于市场价，但其本身存在一些风险。是“捡漏”还是“巨坑”，还得三思而后行。专家表示，即便堵住了限购的漏洞，作为购房者，在参与法拍前也要做足功课，对房产权属情况、房子本身是否存在瑕疵、住户能否按时腾退等问题了解清楚，再做决定不迟。（记者 李万祥）