龙海市芦州大道二期、锦江道西段及周边地块项目国有土地上房屋征收补偿安置方案

龙海市芦州大道二期、锦江道西段及周边地块项目国有土地上房屋征收补偿安置方案（修改稿）

为加快龙海市城市建设步伐，推进我市城市化进程，维护征收当事人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《福建省实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>办法》和其他有关征收的法律、法规，结合《龙海市人民政府关于印发龙海市中心城区国有土地上房屋征收补偿安置办法的通知》（龙政综〔2016〕45号）精神和本片区实际情况，制定本方案。

第一章总则

一、适用范围

本方案适用于龙海市芦州大道二期、锦江道西段及周边地块项目国有土地上房屋（建筑物、构筑物、附属物）及土地征收，需要进行补偿、安置的。

二、征收区域

东至联成冷冻厂、平宁村严溪头自然社、芦州村；西至平宁村平宁自然社及严溪头自然社；南至西浮路；北至锦江道（九龙江南岸）（详见龙海市芦州大道二期、锦江道西段及周边地块项目征收红线图）。

三、征收部门和征收期限

（一）征收部门：龙海市住房和城乡建设局。

（二）征收部门委托龙海市榜山镇人民政府为征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。

（三）征收期限：征收期限以龙海市人民政府发出征收决定的公告时间为准。

（四）征收对象：芦州大道二期、锦江道西段及周边地块项目征收红线范围内的土地、建筑物、构筑物及附属物。

四、安置地点

选择产权调换的，安置房地点为：（1）芦州大道二期安置房小区。安置房地块土地性质为国有划拨土地，结构类型为框架结构，期房。（2）紫云片区A08地块。安置房地块土地性质为国有划拨土地，结构类型为框架结构，期房。（3）金榜花园安置房小区。安置房地块土地性质为国有划拨土地，结构类型为框架结构，现房。         

五、房屋征收补偿安置资金

设立房屋征收补偿安置专项资金，专款专用，接受征收主管部门的监督。

六、土地、房屋权属及面积的认定

（一）被征收房屋和土地的权属及面积以房屋所有权证、不动产权证和土地使用权证记载为准。

（二）被征收房屋的用途以房屋所有权证、不动产权证登记的用途和土地批准用途为准，或以城市规划管理部门批准的合法有效文书为依据。

（三）未能提供城市规划管理部门批准的有效文书的房屋，其面积按下列规定认定：

1．征收1984年1月5日(国务院《城市规划条例》实施)前建造的，未经建设部门批准的房屋以原房屋实测的建筑面积给予认定。

2．征收l984年1月5日至1991年7月13日(《福建省实施<中华人民共和国城市规划法>办法》实施)前建造的，未经城市规划管理部门批准的房屋，按原房屋实测的建筑面积的90%给予认定。

3．征收1991年7月13日至《房屋征收公告》前建造的，未经城市规划管理部门批准建设的房屋视为违章建筑，原则上不予产权调换，但被征收人若能按办法规定时间搬迁的可按被征收房屋建筑面积的50％给予货币补偿（含土地价格）。

4．《房屋征收公告》公布后的违法违章建筑一律不予补偿安置。

5．被征收房屋设有阁楼的，阁楼一侧最小净高在2.2米以上（含2.2米）的部分按其全部面积计算建筑面积；净高不满2.2米的部分，不计算建筑面积，按附件6标准采取货币补偿方式。

（四）被征收房屋的建筑面积按国标GB/T 17986·1-2000《房产测量规范》规定计算。

七、房屋货币补偿标准的确定

（一）各类被征收房的补偿标准及住宅房装修补偿标准详见附件1、附件2、附件3、附件4、附件5。

（二）对本方案所列的补偿标准有异议的，可委托有资质的同一估价机构对被征收房、安置房的市场价格同时进行估价，评估价格经征收当事人认可的，按评估价格进行补偿；评估价格征收当事人不认可的，按照《国有土地上房屋征收评估办法》《福建省实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>办法》《福建省住房和城乡建设厅关于印发福建省国有土地上房屋征收评估鉴定管理办法(试行)的通知》(闽建〔2014〕4号)的有关规定处理。评估机构的确定办法按《国有土地上房屋征收评估办法》执行。

八、房屋征收补偿安置方式

（一）住宅房可选择产权调换，也可选择货币补偿；营业性用房原则上以货币补偿为主。

1．选择产权调换的，实行“先腾房签订协议先选房”的原则。被征收人在征收期限内腾房并签订《房屋征收补偿安置协议》（以下简称《协议》）的，由征收实施单位依次编订《协议》顺序号，被征收人凭《协议》顺序号依次选房。多个被征收人在同一时间要求签订《协议》的，以抽签形式确定《协议》顺序号。

2．选择货币补偿的，被征收人在征收期限内搬迁腾房并签订《协议》的，由征收实施单位一次性付给征收补偿费。选择货币补偿必须权属清楚，有下列情形之一的，暂不予货币补偿：

（1）被征收人与房屋承租人就解除租赁关系达不成协议的；

（2）房屋产权人不明确，产权人下落不明的；

（3）房屋的共有权人对补偿安置方式选择达不成一致意见的；

（4）房屋已作为抵押物、典当物的。

3．被征收住宅房、营业性用房建筑面积较大的，可部分选择产权调换，部分选择货币补偿，但产权调换部分只能等面积调换，不能扩购。

（二）企业厂房、仓库、办公及其他配套用房、临时建筑物、房屋附属物、构筑物和公益事业用房一律实行货币补偿。

（三）征收中涉及军事设施、教堂、寺庙、祠堂以及文物古迹等房屋的，依照有关法律、法规的规定处理。

九、房屋权属不清的处理办法

征收无产权证、产权人下落不明、暂时无法确认产权、其他产权不清和产权纠纷未能解决的房屋，征收实施单位应在征收前就被征收房屋有关事项向公证机关办理证据保全，由房屋征收部门报请龙海市人民政府，按照《福建省实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>办法》作出补偿决定，同时办理征收补偿费的提存公证，并在房屋征收范围内予以公告。

第二章国有土地建设用地补偿

十、被征收房屋土地补偿标准

（一）住宅用地：产权范围内的空地、天井等土地补偿费按600元/平方米计算(建筑物占地范围内不给予补偿)。不计入房屋产权面积的底层骑楼和属于单层平房按实际产权面积增加土地补偿费1000元/平方米。

（二）征收企业用地：土地使用权证范围内的空地面积按350元/平方米的标准给予补偿。

第三章房屋征收补偿安置

十一、住宅房征收补偿安置

（一）选择货币补偿的

根据房屋结构和装修档次，按附件1、附件4标准给予货币补偿。

（二）选择产权调换的

1．芦州大道二期安置房小区为高层住宅，安置价4000元/平方米、优惠价4200元/平方米、市场价6800元/平方米。

紫云片区a08地块安置房小区为高层住宅，安置价4000元/平方米、优惠价4200元/平方米、市场价6800元/平方米。

金榜花园安置房小区为高层住宅，安置价3500元/平方米、优惠价3800元/平方米、市场价5600元/平方米。

2．异地安置，有效建筑面积按1:1.1 (芦州大道二期安置房小区、紫云片区a08地块安置房小区、金榜花园安置房小区）的比例折算安置面积给予产权调换。原则上不予扩购，按面积就近上靠原则选择安置房户型，应安置面积互不补差价。安置房面积超过被征收住宅房面积的，超过部分在10平方米以内（含10平方米）的按安置价购买；超过部分在10～20平方米（含20平方米）的按优惠价购买；超过20平方米以上的部分按市场价购买。被征收住宅房面积超过安置房面积的部分实行货币补偿。采用评估方式的，按安置房与被征收房屋评估价差缴纳差价。

3．纳入城市最低生活保障对象且人均住房建筑面积低于《2009-2011年龙海市廉租住房保障规划》规定保障标准的被征收人，若能在征收第一时间段内搬迁腾房并签订《协议》的，按保障标准给予安置，免予补交不足面积部分的价款。即一人家庭为16平方米，二人家庭为人均14平方米，三人及三人以上家庭为人均13平方米，还可享受下列扩购优惠。

纳入城市最低生活保障对象且被征收房屋建筑面积在50平方米以下（含50平方米）的被征收人，若能在征收第一时间段内搬迁腾房并签订《协议》的，产权调换部分不补差价，安置房面积超过被征收住宅房面积在20平方米以内（含20平方米）的按安置价购买,超过部分在20—40平方米（含40平方米）的按优惠价购买,超过40平方米以上的部分按市场价购买。

对于符合申请廉租房、经济适用住房申请条件的被征收困难家庭，住房保障管理部门优先配租、配售，不轮候。

4．被征收人为有权部门批准的最低生活保障对象、残疾人、五保户、五老、烈士直属等，由本人申请，经核实后每人一次性给予6000元补助。

5．一本房屋产权证（房屋共有权证不计）原则上给予产权调换一套住宅安置房。在搬迁期限内完成搬迁腾房并签订《协议》的，被征收住宅房有效面积在90平方米以上的可按以下办法调换：

90平方米-170（含170）平方米最多可选择2套安置房；

‚170平方米-270（含270）平方米最多可选择3套安置房；

ƒ270平方米以上最多可以选择4套安置房。

十二、营业性用房征收补偿安置

（一）营业性用房的认定：被征收房在沿街第一列底层第一自然开间同时具备下列条件的，认定为营业性用房。

1．经城市规划管理部门批准作为营业性用房的；

2．持有工商管理部门核发的有效营业执照和税务部门核发的税务登记证且能提供税费缴纳凭证的；

3．有延续经营的。

（二）营业性用房有效面积的计算：符合本条第1目条件的，进深10米以内（含10米）的面积为有效营业面积，进深不足10米的以实计算，超过10米的部分以住宅面积计算。

同时，安置房的营业性用房单层一般不超过60平方米，若超过60平方米，超过部分按住宅房市场价上浮50%进行购买。若被征收的营业性用房的有效面积超过60平方米，则安置营业性用房面积不受限制，按面积就近上靠原则进行调换安置。

（三）对非营业性用房改作营业性用房的，依照下列规定给予补偿安置：

1．1984年1月5日(国务院《城市规划条例》实施)前未经城市规划管理部门批准，非营业性用房改作营业性用房并对房屋进行改建、扩建，且持有工商管理部门核发的有效营业执照和税务部门核发的税务登记证件并能提供税费缴纳凭证的，按营业性用房给予补偿安置。

2．1984年1月5日至1991年7月13日(《福建省实施<中华人民共和国城市规划法>办法》实施)前未经城市规划管理部门批准，非营业性用房改作营业性用房，没有对房屋改建、扩建，且持有工商管理部门核发的有效营业执照和税务部门核发的税务登记证且能提供税费收缴凭证的，按营业性用房给予补偿安置。

3．1991年7月13日以后，未经城市规划管理部门批准，擅自将非营业性用房改作营业性用房或擅自扩大营业性用房面积的，按住宅房给予安置补偿。

（四）选择货币补偿的按附件2的标准给予补偿。

（五）选择产权调换的：

1．沿人民西路（西浮路）的营业性用房

（1）安置在芦州大道二期安置房小区沿芦州大道营业性安置房，安置价为11000元/平方米，市场价为16000元/平方米。

（2）安置在金榜花园安置房小区营业性安置房，安置价为11000元/平方米，市场价为16000元/平方米。

2．其余非沿人民西路（西浮路）的营业性用房，安置在芦州大道二期安置房小区非主干道营业性安置房，安置价为10000平方米，市场价为13000/平方米。

二层营业性安置用房可计算产权的面积按该片区住宅的市场价格销售。

3．经认定的被征收有效营业面积按1︰1的比例给予产权调换，按面积就近上靠原则选择营业性安置房户型，按营业性安置房安置价与被征收营业性用房补偿价的价差缴纳补差价(补差价即新建安置营业性用房的安置价与被征收营业性用房的货币补偿价进行互补的价款)。营业性安置房面积超过被征收有效营业面积的部分，按市场价购买；被征收有效营业面积超过营业性安置房面积的部分，实行货币补偿。采用评估方式的，按安置房与被征收房屋评估价差缴纳差价。

4．选择产权调换且符合下列情形之一的，允许3平方米住宅房与1平方米营业性用房进行转换：（1）有营业性用房有效面积的被征收人，原则上住宅房有效面积可与营业性用房有效面积互为转换。（2）安置住宅超过四套的，原则上允许被征收人将剩余住宅有效面积以3平方米住宅房有效面积转换安置1平方米营业性安置房。

（六）违法、违章建筑，不论是否持有营业执照、税务登记证等，一律不按营业性用房补偿安置，按本方案第六条有关规定处理。

十三、营业性用房原则上以货币补偿为主。在房源允许的情况下，每间被征收营业性用房安置一间营业性用房。

被征收人安置营业性用房，其中有可计算产权的夹层可按该片区住宅的市场价格购买或用被征收住宅面积进行产权调换，但需缴纳产权调换价格补差款，具体标准参照第七条、第十一条执行。

十四、企业用房、临时建筑物、房屋附属物、构筑物的补偿安置

（一）企业的厂房、仓库、办公及其他配套用房和公益事业用房等按附件3标准给予货币补偿。

（二）临时建筑物按附件5标准给予适当补偿。

（三）房屋附属物、构筑物按附件6标准给适当补偿。

第四章搬迁补助临时安置补助停业停产补偿

十五、搬迁补助

货币补偿搬迁补助费按有效建筑面积计算，按附件7标准一次性发给被征收人一次搬迁补助费；产权调换自行过渡的，按有效建筑面积计算，按附件7标准发给两次搬迁补助费。

十六、临时安置补助

（一）搬迁过渡期限最长不超过36个月。

（二）实行被征收人自行过渡。临时安置补助费按附件7执行，根据《房屋征收公告》规定的时间，被征收人腾房并签订《协议》，并自行过渡的，按10元/平方米·月发给临时安置补助费。临时安置补助费按有效建筑面积计算。

（三）临时安置补助费补助时间自被征收人完成搬迁腾房之日起，至征收部门书面通知交房止。由于征收部门的责任造成过渡期限超过36个月的，从逾期之日起，双倍付给被征收人临时安置补助费。征收部门发出书面交房通知15天内，被征收人应办妥入户安置手续；按时办妥的，征收部门一次性给予增加6个月的临时安置补助费；未按时办妥的，从发出书面交房通知第二个月起，征收部门不再支付临时安置补助费。

十七、营业性用房停业补偿和自行过渡安置补助

实行产权调换的，被征收人停业损失补偿期限按照实际停业期限计算；实行货币补偿的，被征收人停业损失补偿期限按照6个月计算。经认定的有效营业面积按30元/平方米·月的标准发给停业损失补偿和自行过渡安置补助。

十八、企业停产补偿和自行过渡安置补助

因征收造成企业停产的，厂房、仓库、办公及其他配套性用房等生产性用房的有效建筑面积按10元/平方米·月的标准，一次性给予6个月的停产损失补偿和自行过渡安置补助。

第五章优惠和奖励

十九、住宅房优惠、奖励

（一）被征收人根据《房屋征收公告》规定的时间，在征收第一、二时间段内腾房并签订《协议》的，分别按附件8标准给予产权调换奖励、优惠和货币补偿奖励。

（二）因取消周转房过渡，采用自行过渡方式，为确保被征收人顺利过渡，被征收人在市政府发布《房屋征收公告》日起30天内，搬迁腾房并签订《协议》交钥匙的，住宅房按有效面积180元/平方米标准给予额外过渡补贴；被征收人在市政府发布《房屋征收公告》日起第31天至第45天，搬迁腾房并签订《协议》交钥匙的，住宅房按有效面积100元/平方米标准给予额外过渡补贴；被征收人在市政府发布《房屋征收公告》日起第46天至第60天，搬迁腾房并签订《协议》交钥匙的，住宅房按有效面积50元/平方米标准给予额外过渡补贴。过渡补贴不计入鼓励货币补偿奖励范围。

二十、营业性用房优惠、奖励

（一）选择货币补偿的，在征收第一时间段内搬迁腾房并签订《协议》的，按附件2货币补偿标准的10%给予奖励；在征收第二时间段内搬迁腾房并签订《协议》的，按附件2货币补偿标准的5%给予奖励。

（二）选择产权调换的，在征收第一时间段内搬迁腾房并签订《协议》的，补差价给予全部减免，且根据装修档次另外按附件8给予相应奖励；在征收第二时间段内搬迁腾房并签订《协议》的，补差价给予全部减免。

二十一、企业厂房、仓库、办公及其他配套用房优惠、奖励

被征收人在征收第一时间段和征收第二时间段期间腾房并签订《协议》的，分别按100元/平方米和50元/平方米标准给予货币补偿奖励。

第六章手续不完整及违法、违章建筑物处理

二十二、批建手续不完整及违法、违章建筑的企业厂房、仓库、办公及其他配套用房参照本方案第六条有关规定计算有效面积给予货币补偿。

第七章罚则

二十三、被征收人隐瞒真实情况，出具虚假书证材料，获得超规定补偿的，由征收实施单位依法追回已获得的超规定补偿。

二十四、被征收人无正当理由拒绝搬迁的，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《福建省实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>办法》等有关规定给予强制征收。超过征收期限签订《协议》搬迁腾房和被实施强制征收的房屋，不予享受本方案所规定的产权调换补差价减免、货币补偿奖励以及其他优惠政策。

二十五、征收决定公告公布后抢建的建筑物、附属物、构筑物及超过征收期限签订《协议》搬迁腾房的临时建筑物一律不予补偿。

二十六、故意扰乱征收工作秩序，煽动闹事，损坏和哄抢财物，强占房屋，辱骂、殴打或妨碍征收工作人员执行公务的，由公安机关依照《治安管理处罚法》的规定处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

二十七、征收工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂的，由其所在单位或上级行政主管部门给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

附　　则

二十八、被征收人搬迁后，必须保持原房的完整性，主体建筑及门、窗、屏、阁楼等建筑材料不得拆除。

二十九、安置房的水、电、电话（含宽带）、有线电视等配套设施与被征收房数量相同的，由被征收人自行办理迁移手续，迁移费用由征收人支付；上述配套设施征收前的欠费，由被征收人自行补交。

安置房的公共维修基金由被征收人按照公共维修基金缴纳标准缴纳。

三十、安置房室内装饰标准

（一）铝合金窗、进户钢质铁门、营业性安置房安装彩钢卷帘门；

（二）内墙水泥沙浆打底，地板水泥一次抺光；

（三）给排水设施完整。厨房、卫生间各装普通水龙头一个。每个房间各装白炽灯一盏，开关一个；

（四）燃气管道进户；

（五）楼宇对讲系统。

三十一、被征收人应在签订《协议》时提供以下资料：

（一）户主身份证复印件；

（二）户口簿复印件；

（三）土地使用证、房屋所有权证、不动产权证以及相关批建手续原件；

（四）需迁移的水、电、电话（含宽带）、有线电视用户凭证；

（五）营业性用房城市规划管理部门批准文件、工商营业执照、税务登记及缴税凭证等有关手续；

（六）征收补偿安置需要的其他材料。

三十二、本方案未尽事宜根据国家相关房屋征收法律、法规给予处理。

三十三、本方案由龙海市住房和城乡建设局负责解释。

三十四、本方案自《房屋征收公告》发布之日起实施。