“借名买房”可否对抗法院强制执行

房产买卖交易中，少数当事人受限购、贷款条件等因素影响选择借名买房，房产登记在出名人名下，那么，当出名人因债务 纠纷涉诉，借名的房产被法院采取强制执行措施，此时，借名人可否以其系该房产的实际所有人为由对抗法院的执行?日前 ，平潭法院就审理了这样一起案件。

2015年3月，张某、陈某夫妇二人因限购原因借其亲戚周某之名在深圳盐田区购买了一处商品房，双方之间签订了借名买房 协议。该房产登记在周某名下，张某、陈某实际出资并按月向周某银行账户转账按揭款用于偿还银行的房贷。

2017年，周某因欠债未还，被法院查封了名下的所有房产，其中包含上述张某、陈某出资借名所购房产。张某、陈某得知房 产被查封后，以其是房产实际所有人为由向法院提出请求法院停止对该套房产的执行。那么，张某、陈某的房子能否保住呢 ?

审理与说法：

要求停止执行的诉请不予支持

经审理，法官认为，借名人与出名人之间的借名登记约定，只在其内部产生债权债务关系，而不发生物权变动的效果，不能 据此认定借名人系不动产物权的所有权人，借名人可以请求将房屋过户登记至自己名下，其享有的是债权请求权，而非物权 ，不能阻却执行。

并且，基于物权公示原则，设立或转让物权，必须采用法律规定的公示方式，才能取得对抗第三人的效果。因此，在借名买 房的情况下，借名人与出名人之间的借名登记约定不得对抗善意的申请执行人。

借名登记约定是借名人与出名人之间的合意，借名人对房屋登记在他人名下本身具有过错，而借名协议通常是为了规避国家 法律与政策，对由此产生的风险理应自行承担。本案中，案涉房产系登记在周某名下，诉讼中法院有权对登记在被申请人名 下的房产采取执行强制措施，借名人难以用内部协议约定对抗法院的强制执行。即便借名人可以要求出名人协助办理过户登 记手续，亦可能因案涉标的被法院查封而无法最终履行。

因此，张某、陈某要求停止执行的诉请，不予支持。

提醒时刻：

一、借名买房的风险

1、亲属之间无书面协议，房价暴涨后，出资可能被认定为债权。也就是说能要回钱，但要不回房;2、产权人离婚，房产作 为其夫妻共同财产被分割;3、产权人死亡，房产作为其遗产被继承;4、产权人将房产设置抵押权;5、产权人因法律问题 被法院查封房产;6、产权人擅自将房屋出卖。

也就是说，借名买房，自己花钱把房放在了别人名下，从法律意义上讲，冠名人对房屋享有所有的法律权利。

二、实际出资人如何降低风险，取得房屋所有权

1、双方必须有书面协议。不管是同乡、同学还是亲属，必须要有书面协议。书面协议是能够证明借名买房的关键证据。2、 实际出资人要保存好出资证明，最好是直接付给开发商或者卖房人的银行记录，不建议先将购房款打给出名人。3、留存交 易过程、生活期间的所有单据，包括各种税费的票据，居住在房屋内产生的生活单据等。4、一旦出现纠纷，需要请专业的 律师进行维权;

借名买房有风险，因此，建议大家买卖房子时尽量用自己的名字，这样自己住着才安心放心，也不会担心存在的风险。

法条链接：

《中华人民共和国物权法》第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动 产登记簿时发生效力。”

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议规定》第二十四条：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查 下列内容：(一)案外人是否系权利人;(二)该权利的合法性与真实性;(三)该权利能否排除执行。”第二十五条：“ 对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：(一)已登记的不动产，按照不动产登记簿判断;…… ”