仅靠刺激首套房需求,只能为市场"保底",不至于在去年住宅成交低迷基础上再度跳水,却难以形成持续的成交活跃。
近日媒体报道:住建部正在考虑协调、配合相关部门,将针对居民购买首套住房的优惠政策常态化、制度化,并以此为契机,研究建立一套保证合理、非投机投资住房消费的长效政策机制。另一种解读是:正在研究新一轮刺激楼市刚需入市的政策储备,一旦房地产投资增速下降过快,就可能有储备政策推出。
对于这些消息,相关部门既无证实,亦无辟谣。透过这一点,也可反映出现阶段房地产政策有些进退两难,纠结不堪。表面看来,今年以来房地产政策并无方向性变化,“坚持房地产调控不动摇,促进房价合理回归”,依然是主旋律。但实际上,却也有定向放松之处,比如首套房贷利率“跌跌不休”,已由去年下半年最高1.1倍,降至目前的最低八五折。
总结一下,当前政策可谓“一手硬,一手软”。针对投资投机性购房需求,依然来硬的,措施是限购、限贷政策不放松。而对于合理的自住需求,尤其是首次置业需求,则玩软的,房贷门槛降低是一方面,另外还有部分地方政府出台政策,给予契税减免等。
而上述所谓的“消息”,有其合理性和真实性,因为针对不同的购房需求,“有保有压”也是中央的意思;同时,房地产调控的长效机制,亦属必须推进之事。比如限购政策,狠如“杀威棒”,确实有效,但它毕竟是一种行政干预政策,从调控政策的类别和功用上分析,其科学性明显不如税收政策。因此,年初频频提及的增加房产税城市试点,依然是建立长效机制的重要一环。
然而,从实践层面来看,“两分法”政策取向,看似合理,却难以令市场完全被牵着鼻子走,也即很难精准化的进行分类调控。举个例子,去年以来投资投机性需求大幅萎缩,这正是调控矛头所指。孰料,部分自住需求亦被误伤,首套房贷利率居然一度摸高至1.1倍即是明证。
这一极端倾向,今年以来正在被校正,商业房贷放松、公积金贷款松动、普通住房标准调整,促使春节过后刚需释放,成交节节攀升。不过,仅靠刺激首套房需求,只能为市场“保底”,不至于在去年住宅成交低迷基础上再度跳水,却难以形成持续的成交活跃。因为,对于自住需求的改善需求(主要是二次置业),至今没有丝毫政策松动,而在这部分需求在部分大城市非常重要。
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