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叶檀:房地产市场大局已定
m.folksfolks.com 2012-05-07 10:27   来源:解放日报    我来说两句

给点阳光就灿烂。有史以来最严厉的房地产调控,似乎没有减弱投资者对房地产市场的信心。

股票市场表现得格外明显,从今年1月以来,房地产指数节节上升,而从2242点反弹以来,深证和上证地产指数均创出了年内新高,4月分别上涨11.73%、11.55%,远远跑赢大盘,地产板块的市盈率回归17倍左右的水平。招商地产与保利地产两大龙头甚至创出3186点以来的新高,刚披露完毕的基金一季报显示,地产板块成为公募基金增仓最多的板块之一。

股票市场的走势与房地产市场出现悖反。

房地产市场依然阴云密布。据多数研究机构预测,今年房价还将继续下行,降幅在3%到5%不等。2012年3月初,渣打银行的研究团队在二三线8座城市,包括成都、武汉、南京、杭州、西安、石家庄、中山和肇庆,对30家房地产商进行了问卷调查和研究探讨。参与调查的开发商报告称,贷款违约数量上升,预期破产的开发商数量将会上升。上市房企的整体销售毛利率水平从2011年中期的39.82%下滑至三季度的38.96%;整体销售净利率则由去年中期的15.94%下滑至三季度的14.86%。标普认为,如果房地产商的销售规模下降30%,很多房地产商出现大面积的资金紧张状况。

开发商已经降低房地产投资。2012年前3个月全国房地产累计开发投资为1.09万亿元,同比增长24%,比2011年34%的增长,下降了10个百分点。预计投资增速将进一步下降,低于五年来24%左右的平均增速。

在此背景下,不要奢望房地产板块持久上升。在多次调控失败后,中国的房地产政策趋向于明智与稳定,既不会让冒进的政策激起反对派大联盟,更不会让房地产调控被经济下行、地方政府破产的阴影强行中断。

保持房地产市场稳定的手段多种多样,最重要的是保障刚性需求。住建部部长姜伟新在部署2012年工作时明确提出,在遏制不合理购房需求的同时,要支持居民购房的合理需求。地方政府出台一系列扶持刚性需求的政策,全国多个二三线城市开始放松公积金提取和贷款。不管承不承认,扶持刚性需求是给房地产打的强心针,以保持投资的基本稳定,如果房地产市场成交量进一步下滑,导致下半年投资增速大幅下降,地方财政出现大面积的紧缩,鼓励改善型需求就是可以预见的事。

鼓励改善型需求并不困难,关键是要甄别改善性需求还是投资性需求。以拥有一套房为标准,拥有两套房的人只要在一定时间如两个月内出售原有住房,即可视为改善性住房,政府退还税费,不愁改善性需求起不来。只要保持房地产投资的稳定,保持地方政府财政的稳定,保持银行业的稳定,房地产政策就不会发生太大的转变。

今年最大的不确定因素在地方政府财政紧张,与经济增速下滑,倒逼出过于宽松的货币与财政政策。从一季度的情况看,地方政府财政缺口全年在万亿以上。另据央行的一季度金融机构贷款投向统计报告,房地产贷款继续下降,引人注目的是,保障房贷款大规模增加。

责任编辑:黄惇亮
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