支招

为子女购房签婚前协议

云南新洋务律师事务所的李志斌律师认为，将房子买在子女名下如果子女是未婚的，就涉及到几种不同的情形；一是一方父母出资，房地产权证上登记子女一人的名字；二是一方父母出资，房地产权证上登记子女和恋爱对象两个人的名字。在以上两种情形下，登记结婚，夫妻两人共同归还银行贷款。如何认定房产权利归属，应当区分两个基本概念：婚前赠与和婚后共同财产，并参照《婚姻法》等法律。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》第二十二条的规定“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外”，该房屋的产权归子女一方所有。

但如果在结婚后，子女与其配偶共同归还银行贷款的，归还的部分属于夫妻共同财产，应当依法予以分割。即父母为子女婚前购买的房屋，属于对子女一人的赠与，属于子女自己的个人婚前财产。如果是父母出资，但房地产权证上登记的是恋爱男女两人的名字，则应当认定为是对恋爱男女两人的赠与，如果双方因某些原因没能登记结婚，则可以对该房地产进行分割，非出资的一方，可以获得不超过30%的份额。对此，李志斌律师也建议父母为子女购房，最好能够签订婚前协议，明确房屋产权归属和份额。

婚后父母出资房产归子女

另外，如果将房子买在子女名下，而子女已婚的，又该怎样明确房产这笔财富呢？李志斌律师表示，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》第七条规定：“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠予，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。”又根据2001年修正后的《婚姻法》第十八条第(三)项的规定“遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产，为夫妻一方的财产。”

还有一种情况，因为受楼市调控政策的影响，父母仅因自己不能买房而将房子买在子女名下的，那么，这种情况又该怎么办？律师也表示，根据有关房屋产权管理的规定，只有在房地产管理部门登记并取得房屋权属证书的人，才是房屋的所有权人。从另一个角度讲，父母以子女的名义购房，并将房屋产权无偿登记在子女名下，实际上是父母对子女的财产赠与，且不动产经过办理登记即为实际交付履行，赠与关系已经成立。

《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见(试行)》第128条和第129条分别规定：“公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准。赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立；未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。”、“赠与人明确表示将赠与物赠给未成年人个人的，应当认定该赠与物为未成年人的个人财产。”

因此，可以看出，以子女名义购房，且房产证上的名字是子女的，其产权人也只能属于该子女。对房产证上已经确定的产权人，也可以通过赠送、继承、买卖交易、夫妻婚后的加名等方法，来变更房产证上的产权人归属。(杨春雁)