“近年来三四线城市的房地产发展速度已经脱离基本面，过去几年过于激进的土地出让速度，积累成目前的库存高压，将使这些地区的房地产竞争形势更加惨烈。”易居研究院企业研究中心总经理周建成近日表示。基于消化库存，激活市场的考虑，托市政策开始在这些城市首先发起。

天量供给：消化一年土地出让量需要13年

根据一份内部研究报告，包括唐山、扬州、中山、芜湖、连云港等大量三四线城市在过去几年土地供给极度膨胀，与去年以来的商品房实际消化速度形成巨大差距。

此份报告核心调研内容是当地2011年商品房销售总量与2008年至2011年这四年来平均土地年成交量的比例，比如唐山这一比例只有7.6%。也就是说，如果按照2011年房地产销售进度，唐山要想消化掉1年的土地成交面积，需要13年时间，消化掉此前四年的土地成交量，需要52年时间。

除唐山外，桂林、宜昌、宜兴、烟台、连云港、扬州、惠州等地均属去化压力巨大的城市。北海、南通、江阴、中山、洛阳、常州、芜湖等同样榜上有名。其中桂林、宜昌、连云港三地，2011年商品房销售面积占四年年均土地出让量的比例分别为8.2%、12.7%和18.4%。细细回顾此前救市政策，中山、芜湖、扬州等不顾中央宏观调控，屡触红线的动作，其真实原因就不难理解了。

以中山为例，4月份，中山迎来商品房新增量高峰，新增面积超过63万平方米，环比涨72%，其中92%为住宅新增量。“中山的问题就是供给量大，几乎所有的大型开发商都在中山有项目，可是中山这么小的一个城市，哪里需要这么多商品房呢？”中原地产一位中山区负责人向记者表示。

也正因为此，中山市政府在去年底高调出台限价令后，几度暗自调高限价门槛，希望能够刺激更多成交来缓和供需矛盾。

再看昨天刚刚放出救市消息的扬州。截至4月末，扬州市区商品房月累计可售面积286.81万平方米，同比增长35.55%，其中商品住宅160.05万平方米，同比增长65.54%。4月末商品住宅可售房源总计11550套，其中120平方米以下面积的占比33%，近七成可售住宅为120平方米以上高端物业或大户型。这也不难理解为什么扬州此次救市目标瞄准了精装修房和豪宅市场。

如果从周期来推算，目前扬州上市房源应该多数来自2010年左右拿地的项目。根据统计，扬州在2010年土地出让取得了爆发式增长，2010年扬州市区住宅用地合计供应426.29万平方米，同比增加68.58%。实际住宅用地成交金额93.57亿元，同比增加43.05%。同年，扬州完成房地产开发完成投资101.48亿元，同比增长80%。