然而这一计划在此后的两年内都未能坐实。合生创展真正进入商业地产，是在2009年。宋延庆对此表示，“2009年才进入商业地产，早都晚了，现在商业地产的泡沫已经很严重了。”

除了商业地产，在2007年年报中，合生创展又早早预警了市场可能存在的变化，明确提出要分散风险。当时，合生创展分别在惠州、宁波、中山、大连、秦皇岛、太原等二线城市新增了土地储备。合生创展表示，希望通过在这些地区的开发，分散该公司部分区域风险。然而直到2012年年报，上述策略依然没有收到明显的效果。

尽管如此，外界对目前合生创展的真实生存状况还是存有争议。

赵卓文对记者表示，“合生创展这么些年在地产战略方面有一些滞后，这是非常明确的，地产结构方面有些跟不上时代的发展。但我觉得像合生创展这样的企业，目前已经是一个多元化企业了，不能单以做房地产这一块的量来评估一个企业的发展。”

对此，前述房地产职业经理人也认为，合生创展在房地产销售方面掉队是真，但说它衰落，也许为时尚早。

在他看来，如果以体量来算，目前合生创展不如碧桂园这种企业，销售收入不如恒大地产，品牌不如万科，高端影响力不如星河湾。“但是很简单，有两点说明它还是贵族：一是眼光，核心还在售价过万的城市；二是理念，坚持做大城市战略，某种程度是走城市的刚需。”

曾有分析指出，在如今楼市调控政策持续趋严背景下，房地产全行业都面临规模增长的天花板，合生创展一直学习香港长江实业的做法，具体表现为保持适度规模，但聚焦一线城市群深耕细作。这种“慢”模式更能基业长青。

历年毛利率稳中有升

记者通过对比发现，在合生创展“高溢价、多囤地、慢周转”的模式之下，尽管近年来在销售额上与万科、恒大地产等渐行渐远，但与之相关的毛利率、负债率及囤地量指标一直保持在较为稳定的水平。

2001年~2012年这12年间，合生创展的毛利率分别为33%、37%、27%、32%、32%（年报乌龙说04年27%）、35%、40%、45%、42%、40%、46%和43%。最近几年，在大多数房企选择降价销售的背景下，合生创展的毛利率却不降反升。

尽管受累于土地溢价的红利下降，合生创展也经常被曝资金链紧张，但多年以来，该公司的整体负债率一直在60%上下波动，相比之下，2012年年报披露的数十家的上市房企的总资产负债率在70%以上，部分甚至超过80%。

CRIC研究中心企业课题研究组近期发文认为，手握大量一线城市土地资源的合生创展，其土地资源价值在上市公司中名列前茅，一旦遇上房地产市场形势转暖，土地价值便能转换成对销售业绩的贡献，合生创展将可能实现反超。

创业篇

崛起于世纪之交成立八年销售额破百亿

时势造英雄。

1992年，邓小平南巡掀起二次改革之风，珠三角沿海的经商浪潮席卷而至，正是这一年，来自广东梅州的朱孟依和朋友创立了合生创展。

20岁出头掘到人生第一桶金

倘若要追溯朱孟依的生意史，最早可以回溯到上世纪80年代中期。彼时朱孟依所在的广东梅州丰顺县城商业处于兴起之初，不少人通过摆地摊做生意，但这类商业显得粗放而散乱。

颇具慧眼的年轻人朱孟依看到了商机。公开资料显示，在当地政府的支持下，朱孟依在丰顺县留隍镇建起了第一条商业街，正是这条商业街，让20岁出头的朱孟依挖到了人生中的第一桶金。

此后朱氏兄弟以一个建筑队作为依托，从粤东来到广州。由于有着独到的市场洞察能力以及善于利用各种资源，朱孟依很快在广州扎根下来。上世纪九十年代初，他又获得香港永久居民身份。外界对于朱孟依通过何种渠道获得香港居留权知晓甚少，但在那个年代，他的香港居民身份无疑是非常重要的——以港商的身份在内地投资，可以享受到多种政策优惠。

关于早期的朱孟依如何能不断发迹，民间流传着多个版本。1992年5月成立的叶剑英研究会，其成员大部分来自于广东省政协、广东省委党校资历较深的老一辈。但资料表明，时年33岁的朱孟依已位及研究会副会长。资料还显示，1993年成立的珠江投资最初为叶剑英研究会名下的集体所有制企业，注册资本仅280万元，法人代表为朱孟依，成立当初并没有房地产经营业务。

显然，朱孟依在开启大业之初，就极具眼界。

1992年成立合生创展后，按照当时国家规定，除投标及投地外，合生创展没有独资开发房地产的资格。朱孟依于次年在广州注册成立了珠江投资。外界后来把朱孟依运营两家公司的手法称为“珠联璧合”，合生创展做房地产营销，珠江投资做前期拿地，两套班子一套人马。除此之外，发展初期就坚持高端定位也为合生创展迅速在市场上树立良好的口碑和品牌效应铺平了道路。

“珠联璧合”令其一路高歌猛进

“在（上世纪）九十年代，一开始就坚持高端定位，应该说合生创展具有非常长远的眼光。”一位要求匿名的国内房地产职业经理人对《每日经济新闻》记者说，毕竟那是房地产市场启动初期。