1998年，合生创展在港交所上市，但直到2002年，也就是成立10年之后，它才开启迈出广州的第一步。2002年1月，其宣布参与在北京和天津地区的4个大型项目，总投资额约为8.2亿港元。

在时任合生创展董事总经理兼总裁谢世东眼里，2002年他们成功跨越了新的里程，这主要体现在跨地区拓展取得成果。合生创展在2002年年报中表明了其一线城市战略，“一线城市拥有庞大的人口，经济发展举足轻重，人均收入亦较高，此等因素有助推动当地的购买能力。此外，都市化发展步伐急促，中产阶层不断膨胀，居民不断追求都市化生活之优质产品和服务，均是位处此等城市且具良好策划之项目深受欢迎的重要原因。”

2000年，合生创展先于国内其他房企，一举突破百亿元的年销售额，真正迎来了其创立以来的“巅峰时刻”。

调控篇

受限大城市调控“地产航母”搁浅

2004年之后，伴随着国内房地产市场的逐渐升温，合生创展的营业额一直稳步增长。只不过在增速上，它在此后几年落后于竞争对手们，直至掉队。

经营模式失误致掉队

《每日经济新闻》记者梳理合生创展年报发现，其2004年~2010年的营业额分别为44.50亿港元、61.34亿港元、69.20亿港元、111.31亿港元、107.75亿港元、112.25亿港元和143.79亿港元。

很显然，除2008年受金融危机影响稍有影响，合生创展的年度营业额一直处于上升阶段。真正的急剧下降出现在2011年，当年其实现营业额仅80.08亿港元，溢利14.08亿港元，后者较2010年的62.93亿港元大降超过77%。而这种状况直到去年仍未出现明显改观。

“最直接的因素，就是房地产调控。2010年‘新国十条’出来，此后调控风暴对准高价位住宅市场，无论限购还是限价，合生创展都刚好处在风暴眼。”上述要求匿名的房地产职业经理人说。

合生创展在当年年报中也坦承，“2011年，受限于一、二线城市严厉的市场调控，市场形势迅速逆转。”

不过，全国房地产经理人联盟理事、京汉置业品牌与客户总监赵四海更倾向于认为，合生创展形势的真正逆转早于2011年。

“生于忧患死于安乐，领先容易让人麻痹。它错过了2008年调控后的一轮大发展。”赵四海对《每日经济新闻》记者说。

一直以来，合生创展奉行大盘开发和高端精品模式，采取“高溢价、多囤地、慢周转”的策略。或许由于这种模式的特性所致，在最近几年房地产市场环境不断变幻的过程中，合生创展的应变能力显得不足。

以“多囤地”为例，记者统计发现，2000年，合生创展土地储备数据只有442.20万平方米，2003年升至1000万平方米之上。2009年至今，这一数据一直稳定在3000万平方米之上，去年年底的最新数据为3324万平方米，“够集团未来5~7年开发之用。”合生创展高层曾多次在公开场合这样解释他们的“多囤地”策略：未来地价的涨幅将超过房价。

“2011年之前，土地涨幅比较快，大家都坐享土地升值红利，每年地价能涨30%~40%，”宋延庆说，相比之下，当时如果一个项目开发需要几年的话，开发商的净利润才10%多，“但2011年以后，可能是限购以后，市场发生了比较大的变化，土地溢价越来越低了，资金成本却是越来越高的。当土地溢价低于资金成本的时候，土地是亏的。”

在赵四海看来，“高溢价、多囤地、慢周转”的模式本身没什么问题，问题是高溢价是来自于土地溢价还是产品溢价，本来慢周转可以出精品、出作品，可以产生高品质、高利润，但是如果最后发现大家都躺在土地溢价上吃老本就亏大了。

“依赖土地溢价，很多企业都是如此，但是这些企业往往是中小企业，是专业能力较弱的企业所为。龙头企业、追求基业常青的企业绝不能有这样的战略和思想。”赵四海向《每日经济新闻》记者补充道，“取法其上得乎其中，取法其中得乎其下，依赖土地溢价绝对是取法其下。战略和思想的落后危害巨大，这样的模式将让企业失去动力和创新能力，自然也就失去了竞争力。”

高管频换拖累公司发展

宋延庆认为，合生创展之所以掉队，主要可以从两个方面寻找原因。

首先，合生创展产品的定位还是偏高端，因此受限购等调控政策影响比较大，而且合生创展的布局主要是在北京、上海等沿海一线城市，近几年这些城市的限购政策执行得比较严格，“如果战略不只是高端的话，就不太受外因影响了。”

其次，受调控政策滞销以后，合生创展高溢价的营销策略犯了房地产的一个大忌。宋延庆表示，“对于房地产企业来说，‘三率高’，收益率才是真的高。如果周转率不高的话，杠杆率肯定低，三率乘出来的收益率就低了。万科、恒大、中海都走快周转之路，合生创展只追求高溢价的话，别人10个亿当100亿用，它10个亿只能当8个亿用。”

不过，近期接受记者采访的多位房地产业内人士更愿意认为，合生创展掉队，深层次的原因是在于人。

前述房地产职业经理人就表示，合生创展家族化企业运营能力欠佳，老板对职业经理人没有充分信任，导致总裁职位数次易主，人员的不稳定进而影响了企业的运营能力。

过去10年，先后有四任行政总裁“出走”合生创展，分别为谢世东、武捷思、陈长缨和薛虎。伴随着每一任高管的离开，外界关于“双方理念不合，老板不放权”的猜测从未消停。

深圳市远大前程企业管理顾问有限公司是一家房地产行业的猎头公司。曾有多位合生创展高管通过该公司进行跳槽。据远大前程总经理卓志建介绍，据那些选择从合生创展离职的房地产高管称，离职的主要原因是“往上发展难，（被）提拔的机会不多。”

随着合生创展的掉队，朱孟依个人也从富豪榜上直线下降。2005年曾以14.3亿美元的身家排名当年福布斯中国富豪榜第二位的他，在2012年的一份最新排名中，已经降到了百名开外的第159位。

转型篇

参股保险谋多元化发展

然而现实似乎遇到难题。

“我觉得目前在中国房地产行业里，一些企业是发展很快的，像万科、恒大地产等。另外一些企业，跟它的资源有关系，所以它的发展可能会不一样吧。”赵卓文向《每日经济新闻》记者表示，合生创展原来的关系、背景等都不错，“前两年出了一些事情之后，可能也不能这么做了。”

疑涉黄光裕案公司澄清

赵卓文所说，其实是事发于2009年的朱孟依被传涉黄光裕案。

当年2月，香港媒体率先报道，合生创展掌门人朱孟依，“传因涉黄光裕案近日被内地公安部门限制出境。”

尽管上述报道刊发之后，合生创展就紧急发布公告，称有关该公司主席朱孟依被调查及限制出境的媒体报道“并无事实根据”。但这这份简短的公告并未打消外界的质疑。

其后此事未有来自权威渠道的消息发布，直到2009年年底，朱孟依才正式现身合生创展旗下一个上海项目的奠基仪式上。

投身金融谋转型

一位长期关注合生创展的广东媒体人士表示，从近几年的态势看，朱孟依对房地产似乎有阑珊之意。“房地产行业比较混乱，一些关系也盘根错结。”他说。

2011年5月初，保监会对珠江人寿的筹建作出同意批复。公开资料显示，在发起成立珠江人寿的5家广东本土企业中，有3家是朱孟依及其家族珠江系的成员企业。

更早之前，朱氏兄弟就已经加大了对金融领域的发力。比如，朱孟依胞兄朱拉伊的新南方集团是广州农商行的第六大股东，持股数为1.8亿股，持股比例为2.62%。新南方集团则间接在广州农商行、北京农商行等多家机构中浮现身影。

“朱氏兄弟在其他领域赚的钱不比房地产少。”在前述房地产职业经理人说，朱孟依淡出房地产不是没有可能，但势必会经历一段较长时间的转型。

接受《每日经济新闻》记者采访的赵四海则表示，合生创展重视金融合情合理，而且它也有这个能力和资源。但金融和房地产密不可分，相辅相成，合生创展不会也不应该不重视房地产。不过，推动和解决一切的关键点在于老板朱孟依的思维与意志。

赵卓文也表示，抛开外界的种种传闻不说，合生创展后续发展的侧重点都将跟老板的性格有关系。“朱孟依还是房地产界的第一代企业家吧，跟王石一样，还有碧桂园的杨国强等等，第一代企业家能做到现在的其实不多了。这些企业家现在基本上也到了‘奔六’的年龄了，在目前一个新的形势发展下，（他们）是否继续有这样的能力，或者说还是否适合继续在这个位置上去做呢，我觉得恐怕是值得探讨的。”

但他对合生创展的看法相对乐观。据他称，合生创展目前是多元化发展，持有的物业也比较多了，它可能有意识地放慢了在房地产领域的开发速度。再者，合生创展也许不是完全按照“合生”这个品牌去做了，比如还有“珠江”品牌。从企业转型的角度看，合生创展目前的发展态势或将是一个成功的案例。

“毕竟中国的房地产目前处于一个很不正常的增长速度，比如像万科这样的增长速度，一年百分之十几甚至几十，我觉得是非常规的，如果你领导一个这样的企业做到这样的业绩，只能说明你胆子大了。你也可能拐点一来，就死得很快的。”赵卓文解释说。

赵四海则向《每日经济新闻》记者透露，据他了解，合生创展目前正在招兵买马，下一步估计会有大动作。