三四线城市房价或下降 存量过多至少需六年消化

中部地区的老百姓用不了多久就会发现，投资房产将不再是稳赚不赔的买卖，在大城市买的房会继续涨价，但在一些三四线城市，房价在未来三五年可能都很难涨起来，甚至反而会面临下跌风险。

地方债压力增加

卖地救市？

湖南湘潭从6月份开始，一手商品房网签成交面积持续下滑，房价也在7月出现下跌。量价齐跌，这是典型的供大于求信号，楼市热度明显下降。湘潭的困境很可能扩散，因为地方债务审计来了。对地方政府来说，眼看大量债务到期，如果拿不出钱补缺口，就会债务违约，日后向银行申请贷款的难度也会加大，各种建设项目和规划也就无从落地。所以，想方设法筹钱还债是唯一出路。

还债压力可能会逼迫地方政府放低姿态，在土地市场上放宽交易标准，最终结果就是，下半年土地市场的成交热情或继续高涨，房地产市场供给可能迅速增加。这对一二线城市的购房者勉强算个好消息，新上市的楼盘多了，未来一段时期房价涨势可能会缓一缓。但对三四线城市，包括湖北的三四线城市却并不是好消息，房地产市场供大于求的矛盾将会凸显，房价下跌风险开始显山露水。

2013年地方债务审计已经正式铺开。要还债，钱从哪里来？最便利的途径还是土地市场。去年土地财政收入占地方财政的比重仍高达42.1%，地方政府要筹钱应付到期债务，加快卖地是必须的。在上半年火爆的土地市场上，面对媒体采访，某地官员反问的那句“不卖地，拿什么还债”，的确喊出了不少地方政府的心声。

地方政府的债务压力一直不轻。去年三四月间，全国各个城市的土地推介会遍地开花，湖北10个县市领导就曾同时出现在武汉，亲自推介辖区的地块。当时的背景，也是大量地方债务即将到期，去年是地方债务的首轮偿债高峰。地方政府着急推地，土地市场的门槛自然降低。当时部分城市的土地交易行政规费就从原先的全额交付，改成了7.5折，土地款支付的时间要求也明显放宽，除了第一笔土地款要按国家规定支付50%之外，后期的支付时间被延长到3个月至1年。总之，为了达成交易，部分城市给予房地产开发商的操作空间明显增大。

至于最近这段时间被炒得沸沸扬扬的资产证券化，短期内还很难操作。到目前为止，想尝试资产证券化的，都是别的融资途径走不通的人。各个地方愿意拿来做证券化的资产大多不达标，而真正优质的资产却不愿意拿出来。这其中除了有办理流程上的繁简差异，更大的玄机还在于谁来买单的问题——如果是贷款资金出了岔子，承担坏账的是银行，不会直接体现在地方政府的账上，但如果是通过证券化筹集的资金收不回来，地方政府作为证券发行的主体，就不可能置身事外。显然，在地方政府看来，通过传统的土地市场筹资，比创新型融资渠道更有吸引力。

有人可能会问，地方政府推地规模加大，开发商会买吗？事实是，如果不买地，开发商会饿死。以房地产市场目前占主流的住宅地产开发流程为例，开发商用购置的土地向银行申请贷款，楼盘上市销售时从购房者手里收回首付款，再用来撬动下一轮开发，如此往复。对开发商来说，不拿地就意味着没有银行贷款，也就没有新楼盘可卖，这让开发商从哪里赚钱？所以，对房地产企业来说，拿地是必须的，问题仅仅是什么时候拿、在什么地方拿。