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政策环境趋稳
开发商拿地无顾虑
从当前中央对房地产市场的表态看，房地产的政策环境正在进入一个平稳期，这对开发商们是个重要利好。近期召开的中央政治局会议提出“促进房地产市场平稳健康发展”，没有释放新的调控信号。这并不意外，眼下除了房地产投资之外，出口、消费等领域短期内还很难看到增长亮点，当中国经济增长逐渐向“下限”，稳增长压力凸显，房地产调控政策继续加码的概率已经很小。
最近围绕房地产市场的种种信号，或意味着房地产调控模式正在被调整，现有的“需求管理”模式中正在加入“供给管理”的部分。近期敲定的棚户区改造目标堪称大手笔，五年内将改造1000万套，按每套20万元的投资额保守估算，总投资规模高达两万亿，远在去年9月份备受关注的“一万亿”轨道交通建设规划之上。另外，中央还强调落实差别化的信贷政策，加大对保障性住房、中小套型普通商品房和首套自住普通商品房的支持力度，等等措施与态度，与以往限制购房需求的政策风格迥异，调控目的已经不是一味打压，而是引导市场发展。
当调控环境趋于平稳，开发商的心里也就基本有了谱，该拿的地会放心大胆地继续拿。更何况，趁着地方政府急着还债的时机还能享受一定优惠。
相比东部和西部，目前中部地区房价调整的压力最大。西部大部分城市的房价还处于低位，东部有源源不断的流入人口在支撑，但在中部地区，不少城市的房价在过去几年内一度迅速上涨，尤其是很多中部的三四线城市房价比区域核心城市涨得还快。例如湖北，三年以来宜昌房价涨了12.42%，在武汉10.38%的涨幅之上；湖南株洲的房价则暴涨60.49%，远高于长沙的34.88%。但这些城市当真能撑得起这么大的房价涨幅？
其实，越是三四线城市，在这次地方债审计中越被动，越有可能在土地供应上采取激进的做法。这里涉及到各城市的财源问题。大城市有不错的产业基础，有产业就有税收，政府的还债能力比较强。但在中部的很多小城市，当地产业发展水平有限，长期以来基本上是靠卖地收入维持地方财政运转。有调查数据为证：在上海等一线城市，土地出让金与地税的比值大约1:6，但在唐山等三四线城市，这一比值高达1:1。还债压力的倒逼，很可能导致下半年中部地区三四线城市的土地供应量激增。7月份宜昌的土地出让宗数创下了今年新高，土地出让金达20亿元，出让面积的同比环比纷纷上涨，已经开始露出苗头。
三四线城市
压力增大
相比一二线城市，三四线城市的房地产市场得花更长时间来消化库存。按业内人士估算，北京现有土地库存的消耗时间不足两年半，上海和广州分别不足一年半和一年，但部分三四线城市要消化已有的在售住宅面积，需要6年以上，市场供给已经超出了真实需求。
如果当地房地产市场增长动力不足，土地供应激增会导致未来几年楼市供过于求的压力加剧，前期涨得太快的房价很可能被修正；但如果该地区的市场需求仍然保持强劲增长，即便土地供给明显增加，新上市楼盘的面积迅速上升，但也能被购房者消化，未来其房价就还会继续创新高。
而一个城市房地产市场的增长动力大小，则取决于人口流向，人口流入的城市，房价上涨空间较大，人口流出地的房价则不具备上涨的前提。虽说过去十年，房产投资遵循“傻瓜逻辑”，不管在哪买，只要买了就是赚，但不可否认，买在大城市的房子，的确比买在小城市的房产要涨得多。原因就在于大城市有更强的人口集聚能力，不论是自住需求还是投资需求，大城市的空间纵深都大于小城市。
如此一来，问题开始变得更清晰了——判断未来几年某地的房价是涨是跌，很大程度上要看该城市是在吸纳新增人口，还是人口在流出。
城市发展的理论，以及国际的经验均已表明，当城镇化率处于30%-50%，城镇化是遍地开花的，农村人口普遍流入城市，大城市和中小城市都在吸纳流入人口，这一时期，各种规模的城市房价普涨，尽管涨幅大小有差异。但是，当城镇化率达到50%-70%阶段，城市开始进入“城市圈化”的发展阶段，人口不再是笼统地从农村涌入城市，而是围绕区域核心城市呈块状分布，每一个城市圈都成为一个相对独立的人口流动圈，区域核心城市开始吸纳周边中小城市的人口。相应的，区域核心城市的房价继续上涨，周边小城市则因为人口流出，房价续涨的前提会被抽空。
具体看中国的情况。从统计数字上看，去年中国城镇化率达到52.6%，理论上来说开始进入城市圈的发展阶段。从身边的现实看，中三角经济区、成渝经济区、辽大经济带已陆续登场，虽说目前这些经济区还带有政策主导的意味，但各区域都有自己的经济亮点。中三角经济区囊括鄂、湘、皖、赣，具有明显的区位优势和长江航运资源优势，完全有可能助推长江中游城市群进入整合发展期。原先流向东部沿海的长江中游地区人口，未来被中三角经济区捕获的可能性很大。
作为中三角经济区的核心城市，武汉吸纳该区域人口的能力较强，房价上涨动力较强劲。如果长江中游城市群被定位为国家级城市群，武汉就会成为新的国家级中心城市，这也正是近几年湖北力推周边几省区加强经济合作的重要原因。今年年初以合肥为代表的“皖江城市带”的加入，已经让武汉向这个梦想又迈进了一大步。
但需要注意的是，湖北省除武汉之外的其他城市，尤其是经济实力偏弱的三四线甚至更小的小城镇，其人口流出的程度也很会加快。那些房价一度飞涨的小城市，短时间内自身人口已经无力释放足够的购房需求，未来一段时期其房价将面临不小的下行压力。
胡文娟（易贸研究中心宏观经济部经理，高级研究员） | 
