随着时间推移,大量城市商品住宅共用部位、共用设施设备在保修期满后面临维修和更新改造,房屋维修资金的使用需求日益凸显。多位受访者认为,有关部门应以培育业主组织、简化相关程序、灵活使用方式为抓手,畅通房屋维修资金使用。另一方面,应着眼长远培育业主住房消费理念,研究房屋维修资金续交办法。
房屋维修资金“存量大使用难”
天津市自2003年以来提出建立房屋维修资金统一管理制度,通过不断健全各项法规政策,采取规范、公开、透明的程序监控,目前已初步建立起房屋共用部位、共用设施设备维修保障体系。
记者采访了解到,目前天津市房屋维修资金交存标准以房屋总价格2%—2.5%的比例收取,并采取与房产权证“捆绑”办理的措施确保资金归集。
天津市房屋维修资金管理中心提供的数据显示,截至2013年7月底,天津市累计建立了商品房维修资金189亿元,其中已出保修期的商品房维修资金68亿元。目前,该市累计使用维修资金约2.24亿元,占已出保修期项目归集金额的3.29%。
天津市房屋维修资金管理中心主任张俊梅认为,造成房屋维修资金“存量大、使用难”的原因在于:
一是申请主体缺位,业主“确认难”。《天津市物业管理条例》规定,业主委员会负责“组织业主对物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造方案进行书面确认,并监督实施”,由于业委会是一个较松散的群众性自治组织,往往难以履行上述职责,于是选择交由物业企业代其行使职责,但多数业主对物业企业入户组织业主书面确认存在芥蒂之心,导致确认不成功者居多。
二是业主对建筑物共有部分承担义务的意识欠缺。按照《物权法》、国务院和天津《物业管理条例》规定,筹集和使用专项维修资金的,应经“双2/3”以上业主同意,即须经专有部分占相关建筑物面积2/3以上且占相关人数2/3以上的业主书面同意。由于业主存在“事不关己”的心态,因此常出现“屋顶漏雨楼下居民不配合;电梯出现故障低层业主不掏钱;下水管道堵塞跑冒上层住户不维修”等公共意识淡薄、影响专项维修资金申请使用的问题。
培育业主组织畅通资金使用
对于房屋维修资金“使用难”的情况,有关专家和主管部门建议,培育住宅小区业主组织,代表业主权责、切实行使职能。与此同时,主管部门应不断提升服务水平,简化资金申请手续,建立拨付维修资金快速通道,并灵活资金使用方式。
天津市社科院社会学研究所所长张宝义认为,加强维修基金使用管理,当务之急是推进小区成立业主大会。业主大会是维修基金持有和管理的主体,不仅便于使用好这笔钱,也有利于更好地监督物业工作。有关部门应该帮助成立业主大会,解决维修基金的落地问题,帮助小区自治和自我管理,减小行政压力和行政风险。
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