合肥和南昌争相邀请万达去建设文旅城。王健林曾在接受本报记者在内的专访中表示,10年前,万达在南昌这样的城市建设城市综合体,是尝到了甜头的。
2010年,万达在南昌赣江以北投资建设第二个项目。在万达之前,绿地集团也进驻了红谷滩。彼时,鲜有人看好这片区域。但随着万达广场、绿地中心开业,该区域房价迅速上涨,人气渐旺。
“这是城市化的需要。”张家鹏说。他分析说,城市要发展,应走多中心的道路,单独的、小体量的商业,难以带动一个新区的发展。二、三线城市政府为什么热烈欢迎类似万达广场这样的项目,就在于,它们能在短时间内建成开业,其自持的零售商业,几乎是满租的状态。炒热区域后,地价随之升高,这并不是一笔亏本的买卖。
专家学者们总是担心城市综合体过量带来的风险。但张家鹏认为,地方政府、开发商都不会成为输家。之于地方政府,城市综合体中的甲级写字楼,如果因为供应过剩不能以高价出租,租金降低后可以拉低企业办公成本。这甚至被视为地方招商引资的优势。“如果出现烂尾,大不了政府再进行回购,卖给下一个接盘者。”张家鹏说。
开发商也不会吃亏。低价拿地的开发商,通过出售住宅和部分商业面积,就已经可以回笼资金。自持的商业部分被视为沉淀下来的利润。“无非是回笼时间长一点。”
运营能力定成败
在分析人士看来,二、三线城市的综合体建设热潮有真实的需求支撑,问题在于短时间内供应量过大如何消化。“大多数项目会通过延迟上市来抵御这样的风险。”世邦魏理仕华北区研究部董事陈红飞说,在二、三线城市,这样的趋势较为明显。
城市综合体最容易出现问题的业态,不是写字楼,而是购物中心部分。陈红飞指出,在这场建设热潮中,仅有三分之一的开发商有运营经验。“开发商的运营经验和专业知识是购物中心成功的决定因素。”陈红飞说。
这一点也为阳光新业副总裁吴尧所认同。如果说部分二三线、三四线城市大建综合体,是商业消费发达到一定阶段的产物,那么,当新奇劲过去,就必须面临招商和运营的现实问题。
即使有运营经验的那三分之一开发商,也不能保证都能成功。世邦魏理仕8月28日发布的《北京(楼盘)零售物业市场深度调查》报告指出,在一个市场取得成功并不意味着能在所有市场都取得成功,鉴于运营经验的重要性以及商业运营的复杂程度,擅长一类产品或项目定位,并不意味着可以将其复制到任何地方并取得成功。
在王君、吴尧等业内人士看来,类似万达广场的城市综合体,暂时在二、三线城市取得了领先地位,但从专业角度来看,其产品还有很大的提升空间,未来可能产生很多超越万达广场的、更有特色的购物中心。
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