朱迅垚

9月4日，北京市国土局公开拍卖北京朝阳区农展馆地块，经过激烈竞拍，融创集团最终以实际成交总价43.24亿元获得，楼面价高达73099元/平米。考虑到今年7月份北京当时的地王楼面价只有4.6万元/平米，这个地块的楼面价超出的幅度之高令人难以想象，成为名副其实的“超级地王”。

“超级地王”，首先获得的是媒体的惊呼，其次，让长期关注房地产的人倒吸一口凉气：专业人士测算，加上各种成本计算，这片地的最终建设成本将高达12万元/平米以上，而售价应当在15万元/平米以上。这个价格严重冲击了北京人民的想象力，难道传说中北京20年后房地产单价将高达80万元/平米的“谣言”要成真了吗？

人们的恐慌并非全无道理，北京等一线城市今年来只见涨声一片，年初北京五环边的五道口竟然出现10万元/平米的“宇宙中心”价格。但在我看来，“超级地王”暂时还说明不了什么，既然大家对房价的恐慌早不是一时半时的了，就不必因此再把恐慌程度提升几个档次。原因在于，北京这块“超级地王”有其特殊性。仔细看新闻就知道：其一，这块地皮属于北京市本来就极其稀缺的可供给土地中最核心最优质的地块，其总开发面积才5.9万平方米，虽然单价高，但总成交价并不高，因此对整体市场影响有限；其二，这块地皮成交时要求配建一个医院，因此才把总楼面价抬高，开发商敢这么做，是因为要在这里建顶尖高端住宅。换句话说，这块地皮本来就是针对高端市场的，在北京二环这样的中心位置，如此稀缺的高端地盘，相信即使是15万元/平米的均价对中国顶级富豪阶层而言也完全消化得了。如果要说影响，这个楼盘也许会带动北京高端地产的价格上涨，但对普通住宅市场的影响并不大。

话说回来，虽然“超级地王”并不能说明什么，但这绝不是说地王与楼市走向之间没有关系。地王为什么频频出现，跟土地供给量很有关系，尤其是一线城市的商品房土地，指标非常稀缺，开发商争抢指标，导致地价上升。在现有土地供给制度下，地王的出现是必然的，而且只要土地供给量没有大幅增加，就还会有更多新地王出现。但一线城市的房价涨幅却不一定与地价成正比。实际上，从增长率来看，一线城市的地价上升幅度超过房价上升幅度。

地王能说明什么？简单说，就是让大部分人相信，一线城市房价至少会一直保持稳中有升的趋势，继而全国的房地产大盘就不会崩盘。政府相信，开发商相信，民众也相信。理论上说，只要有人接盘，这种击鼓传花的游戏就能一直持续下去。问题是，谁知道谁是最后接盘的？如此说来，“超级地王”就真的说明不了什么了。