隐忧三四线城市泡沫激增

在一二线城市房地产开发趋于饱和的情况下，一些大型房产商开始转战三四线城市。在雄厚资金实力的支撑下，一些三四线城市迅速进入“大盘时代”，以高档住宅社区、城市综合体为代表的新城新区建设如火如荼。

作为一个环境优美的三线城市，滨海城市烟台近年来吸引了大批房产巨头的目光。从2008年开始，万科、保利、招商、金帝、龙湖等大型房产商相继涉足烟台。目前，已有10多家在全国拥有100万平方米以上开发量的地产商在此圈地开发，其中龙湖地产在养马岛对岸区域的葡醍海湾项目占地8500亩，从2011年开始规划开发期长达十年，计划投资500亿元，拟在一片沿海滩涂上打造一座现代新城。

记者近日在烟台市芝罘区梁家居民区看到，随着两个村落的陆续搬迁，一个由万科投资的以住宅为主的高档社区正在崛起。据烟台万科御龙山项目工程师董敏介绍，万科于2009年进入烟台市场，目前在烟台有开发5个项目。

在外来开发商大兴土木的同时，烟台本土的大型房企也不甘寂寞。在清泉寨南侧，山东祥隆企业集团正在开发建设万象城项目。据万象城商业管理公司经理鲍四旺介绍，这一占地58万平方米的项目是一个包括商业与住宅的城市综合体项目，公司成功吸引香港新世界百货入驻。2008年10月开工建设，预计今年10月完工，计划投资50亿元。

烟台市建筑节能与城市房地产综合开发管理办公室产业科科长王强认为，大企业参与城镇化建设完全是利益驱动。从烟台来看，大型房企绝大部分是自己来的，这得益于烟台依山傍海的自然禀赋。万科2009年进入烟台，经过十几轮竞价才拍得海云台住宅项目，完全不是靠地方政府主动去招商。

记者注意到，这些房产商的进入，恰好解决了一些城市旧村改造对资金的巨大需求，从而也得到了当地政府大力配合与支持。比如，被称作“史上最难”的拆迁工作多由当地政府来做，开发商只管开发建设。

目前，房地产企业已成为各地新城建设的主力军。而三四线城市，依靠“低地价、造人气、造新城”的城镇化冒进，带来的一大隐患就是房地产市场过剩，尤其是三四线城市泡沫越造越大。根据国家统计局数据，2012年，我国房地产企业房屋竣工面积99425万平方米。

调查表明，三四线城市已出现供应过剩的风险。2010年—2012年，调查的61个三四线城市中60个供销比小于1，商品房供应量相对较大，市场消化能力不足，供过于求态势显著。

福星惠誉地产公司副总经理姚泽春说，中小型城市的泡沫甚至比一二线城市还要严重。一线城市消费能力很强，国家限制很严格。中小城市的泡沫在拼命吹，为拉动GDP，很多地方在新城建设中大量圈地盖房。这些新城虽然地价较低，但位置较为偏僻、基础设施配套不足，因此很多开发商都乐于上大盘、超大盘项目，上百万方的楼盘比比皆是。房地产泡沫破裂，最先触及的将肯定是热衷造城、大干快上的各类三四线城市。